Как перевести жилое помещение в нежилое? Новые правила

9 июня вступил в силу Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации". Этим документом вносятся поправки в ЖК РФ касательно порядка перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое.

Раньше, для того чтобы поменять статус помещения с “жилого” на “нежилое”, собственнику нужно было предоставить в департамент управления имуществом следующие документы:

• заявление о переводе помещения;


• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);


• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);


• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;


• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Теперь к этому перечню добавились:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;


• согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Соответственно, теперь для перевода жилого помещения в нежилое нужно проводить общее собрание собственников помещений в МКД.

Собрание по этому вопросу будет правомочно, если участие в нем примут собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего количества голосов, и в том числе собственники помещений в подъезде, в котором находится вынесенное на повестку помещение, обладающие более чем ²/₃ голосов от общего количества голосов таких собственников.

Если в доме всего 1 подъезд, то собрание будет иметь кворум, если в нем примут участие собственники, имеющие более чем ²/₃ голосов от общего количества.

Решение в многоподъездном доме может быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в собрании, при этом проголосовать “за” перевод помещения в нежилое должны собственники помещений в подъезде, где находится рассматриваемое помещение, обладающие большинством голосов от общего количества голосов таких собственников, участвовавших в собрании.

В доме, где только 1 подъезд, решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников, которые участвовали в собрании.

Помимо положительного решения общего собрания, нужно заручиться поддержкой ближайших соседей. Примыкающим помещениям в 116-ФЗ дано определение.

---

Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

---

Согласие должны дать собственники всех примыкающих помещений. Оформляются такие согласия письменно в свободной форме. Главное, чтобы были указаны следующие данные:

• фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению,


• полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению,


• паспортные данные собственника указанного помещения,


• номер принадлежащего собственнику указанного помещения,


• реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Еще одно новое требование - оборудовать отдельный вход в нежилое помещение.

---

В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

---

Эти меры усложняют процедуру перевода помещений из жилых в нежилые. Цель этих мер - на раннем этапе предотвратить череду возникающих впоследствии конфликтов между жильцами МКД и владельцами расположенных там магазинов, кафе и салонов красоты.

Решение о переводе помещения в нежилое теперь относится к компетенции общего собрания собственников и главная роль в ходе голосования отводится жильцам подъезда, где планируют, например, открыть магазин. Не забыли и о собственниках соседних примыкающих помещений - если они не дадут своего согласия, изменить статус помещения не получится.

Напомним, что с 1 октября нельзя будет располагать хостелы в жилых помещениях МКД. Многие владельцы таких домашних гостиниц захотят перевести принадлежащие им помещения в нежилые, чтобы сохранить бизнес. Бизнесменам придется проработать не только вопрос с технической возможностью такого перевода, но и пройти всю установленную новым порядком процедуру перевода помещения в нежилое.