Какие риски несет в себе занижение стоимости жилья в договоре

При заключении договора купли-продажи участники сделки иногда прописывают в нем стоимость, далекую от той суммы, которая была уплачена за объект недвижимости по факту. Это достаточно рискованное мероприятие: почему именно и что из себя представляют подобного рода схемы расскажем в данной статье.

Занижение цены: зачем это делают

Причин можно выделить две. Первая заключается в желании продавца минимизировать сумму налоговых отчислений с продажи жилья, которое находилось у него в собственности менее установленного законом срока — в зависимости от того, на каком основании у продавца возникло право собственности, этот срок может составлять 3 или 5 лет. Вторая причина кроется в нелегальности происхождения финансов стороны сделки, которая выступает покупателем.

Как правило, инициатором указания в ДКП сниженной цены будет являться продавец, заинтересованный в снижении налогового бремени. Именно поэтому данная схема пользуется популярностью среди людей, приобретающих «инвестиционные» квартиры с прицелом на перепродажу в будущем. Таким образом, с предложением занизить цену можно нередко столкнуться при покупке жилья в новостройке или квартиры с недавно проведенным ремонтом и выставленной на продажу.

Сама процедура выглядит так: при заключении сделки в ДКП прописывается заниженная цена квартиры, а деньги в размере разницы между реальной и заниженной ценами отдаются наличными в руки или посредством банковской ячейки. Зафиксировать передачу этой разницы можно в расписке или в дополнительном соглашении к договору, однако стоит помнить: допсоглашения Росреестр не регистрирует.

Чем опасны такие сделки

Первое — это риск, возникающий еще на стадии получения одобрения на ипотеку. При выявлении банком факта занижения цены заемщику могут отказать в выдаче кредита и параллельно добавить его в «черный список». Это негативный момент для репутации заемщика в банке в будущем.

Поскольку для расчета налогового вычета применяется указанная в ДКП сумма, при занижении цены снижается и размер вычета. Главная опасность и заключается в проблемах с налоговиками. При обнаружении ими занижения налоговой базы продавцу доначисляется налог на полную стоимость жилья, а также для него наступает административная ответственность в виде штрафа — его сумма составит 20-40% от стоимости сделки и зависит от доказанного умысла. Если таким образом уклониться от уплаты налогов в особо крупных размерах, то можно столкнуться с риском уже уголовной ответственности.

Все эти нарушения выходят наружу по причине неосмотрительности участвующих в сделке сторон. К примеру, подавая декларации, они сами передают налоговикам сведения. Также возможно выявление нарушения в результате проверки передачи денег через аккредитив.

Являющиеся поводом для проверки сведения могут поступить от широкого круга источников — кого-либо из участников сделки, риэлтора, нотариуса. К тому же сделки с низкими суммами сами по себе привлекают внимание налоговых органов, которые инициируют проверку. В этом отношении особенно пристально налоговики изучают сделки, где в качестве участников фигурируют юридические лица или ИП.

Также налоговая служба может узнать от выдавшего кредит банка, что средства на разницу между реальной ценой и той, что прописана в договоре, были взяты покупателем в кредит. Если дело дойдет до разбирательства, это факт сыграет отнюдь не в пользу покупателя.

Покупатель заплатит больше при дальнейшей продаже

Продавая раньше установленного минимального срока владения квартиру, которая ранее была приобретена по описываемой схеме, человек столкнется с тем, что ему надо будет платить налог с разницы от цены продажи и покупки. Соответственно, заниженная в договоре цена даст увеличенную разницу. С учетом роста цен на недвижимость это может быть очень существенная сумма.

Добросовестность

Поскольку покупатель при заключении сделки с занижением цены имел намерение стать участником сговора, то при разбирательстве в суде его шансы быть признанным добросовестным резко снижаются. В текущем законодательстве понятие добросовестности имеет очень большой вес, поэтому наличие соответствующего статуса — очень важный нюанс.

Неприятные последствия и неудобства

Если суд сочтет сделку недействительной, то покупатель должен будет вернуть продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, должен вернуть деньги — в объеме, указанном в ДКП. В такой ситуации доказать, что есть и другие средства, не охваченные официальной сделкой, очень сложно. Таким образом покупатель мало того, что теряет квартиру, он еще и лишается части денег.

Конфронтация с риэлтором или нотариусом, доначисление налогов, штрафы, судебные разбирательства, тщательная проверка ИП/юрлица, а также деятельности сторон сделки и связанных с ними лиц — вот перечень того, с чем можно столкнуться. Определяющим фактором с точки зрения масштаба последствий будет являться сумма, которую доначислят налоговики. При больших суммах ФНС может заморозить счета, а участник сделки — стать обвиняемым по уголовному делу.

Иногда цену не снижают, а завышают

Данная схема в силу своей сложности применяется реже, но и она встречается. Ее цель — обмануть уже не налоговиков, а банк. Она заключается в том, что при указании в договоре завышенной цены покупатель таким образом скрывает от банка отсутствие средств на первоначальный взнос. Эти деньги покупатель хочет получить от банка.

В этой схеме, помимо продавца и покупателя, участвует также и оценщик, в задачу которого входит прописать завышенную стоимость и в отчете, и в договоре. Чаще всего цену завышают минимум процентов на 15-20 — эта сумма и будет «первым взносом».

Продавец выдает покупателю расписку, в которой указывает, что им были получены средства в определенном объеме — как раз в размере той суммы, которая является разницей между истинной стоимостью квартиры и завышенной. По факту никаких денег никто никому не передает. Далее банк на основании расписки видит, что заемщик уплатил первый взнос. За вычетом этого взноса выдается сумма денег в кредит, которая уходит продавцу.

Если такая схема всплывает наружу, то в лучшем случае сделка будет признана недействительной, а заемщик получит в кредитной истории отметку, что он является потенциальным мошенником. При этом покупатель должен будет вернуть продавцу ту завышенную сумму, указанную в договоре. При наиболее неблагоприятном сценарии возможна уголовная ответственность.