Живи, общайся, управляй!
Навигация

Какие риски несет в себе занижение стоимости жилья в договоре

При заключении договора купли-продажи участники сделки иногда прописывают в нем стоимость, далекую от той суммы, которая была уплачена за объект недвижимости по факту. Это достаточно рискованное мероприятие: почему именно и что из себя представляют подобного рода схемы расскажем в данной статье.

Занижение цены: зачем это делают

Причин можно выделить две. Первая заключается в желании продавца минимизировать сумму налоговых отчислений с продажи жилья, которое находилось у него в собственности менее установленного законом срока — в зависимости от того, на каком основании у продавца возникло право собственности, этот срок может составлять 3 или 5 лет. Вторая причина кроется в нелегальности происхождения финансов стороны сделки, которая выступает покупателем.

Как правило, инициатором указания в ДКП сниженной цены будет являться продавец, заинтересованный в снижении налогового бремени. Именно поэтому данная схема пользуется популярностью среди людей, приобретающих «инвестиционные» квартиры с прицелом на перепродажу в будущем. Таким образом, с предложением занизить цену можно нередко столкнуться при покупке жилья в новостройке или квартиры с недавно проведенным ремонтом и выставленной на продажу.

Сама процедура выглядит так: при заключении сделки в ДКП прописывается заниженная цена квартиры, а деньги в размере разницы между реальной и заниженной ценами отдаются наличными в руки или посредством банковской ячейки. Зафиксировать передачу этой разницы можно в расписке или в дополнительном соглашении к договору, однако стоит помнить: допсоглашения Росреестр не регистрирует.

Чем опасны такие сделки

Первое — это риск, возникающий еще на стадии получения одобрения на ипотеку. При выявлении банком факта занижения цены заемщику могут отказать в выдаче кредита и параллельно добавить его в «черный список». Это негативный момент для репутации заемщика в банке в будущем.

Поскольку для расчета налогового вычета применяется указанная в ДКП сумма, при занижении цены снижается и размер вычета. Главная опасность и заключается в проблемах с налоговиками. При обнаружении ими занижения налоговой базы продавцу доначисляется налог на полную стоимость жилья, а также для него наступает административная ответственность в виде штрафа — его сумма составит 20-40% от стоимости сделки и зависит от доказанного умысла. Если таким образом уклониться от уплаты налогов в особо крупных размерах, то можно столкнуться с риском уже уголовной ответственности.

Все эти нарушения выходят наружу по причине неосмотрительности участвующих в сделке сторон. К примеру, подавая декларации, они сами передают налоговикам сведения. Также возможно выявление нарушения в результате проверки передачи денег через аккредитив.

Являющиеся поводом для проверки сведения могут поступить от широкого круга источников — кого-либо из участников сделки, риэлтора, нотариуса. К тому же сделки с низкими суммами сами по себе привлекают внимание налоговых органов, которые инициируют проверку. В этом отношении особенно пристально налоговики изучают сделки, где в качестве участников фигурируют юридические лица или ИП.

Также налоговая служба может узнать от выдавшего кредит банка, что средства на разницу между реальной ценой и той, что прописана в договоре, были взяты покупателем в кредит. Если дело дойдет до разбирательства, это факт сыграет отнюдь не в пользу покупателя.

Покупатель заплатит больше при дальнейшей продаже

Продавая раньше установленного минимального срока владения квартиру, которая ранее была приобретена по описываемой схеме, человек столкнется с тем, что ему надо будет платить налог с разницы от цены продажи и покупки. Соответственно, заниженная в договоре цена даст увеличенную разницу. С учетом роста цен на недвижимость это может быть очень существенная сумма.

Добросовестность

Поскольку покупатель при заключении сделки с занижением цены имел намерение стать участником сговора, то при разбирательстве в суде его шансы быть признанным добросовестным резко снижаются. В текущем законодательстве понятие добросовестности имеет очень большой вес, поэтому наличие соответствующего статуса — очень важный нюанс.

Неприятные последствия и неудобства

Если суд сочтет сделку недействительной, то покупатель должен будет вернуть продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, должен вернуть деньги — в объеме, указанном в ДКП. В такой ситуации доказать, что есть и другие средства, не охваченные официальной сделкой, очень сложно. Таким образом покупатель мало того, что теряет квартиру, он еще и лишается части денег.

Конфронтация с риэлтором или нотариусом, доначисление налогов, штрафы, судебные разбирательства, тщательная проверка ИП/юрлица, а также деятельности сторон сделки и связанных с ними лиц — вот перечень того, с чем можно столкнуться. Определяющим фактором с точки зрения масштаба последствий будет являться сумма, которую доначислят налоговики. При больших суммах ФНС может заморозить счета, а участник сделки — стать обвиняемым по уголовному делу.

Иногда цену не снижают, а завышают

Данная схема в силу своей сложности применяется реже, но и она встречается. Ее цель — обмануть уже не налоговиков, а банк. Она заключается в том, что при указании в договоре завышенной цены покупатель таким образом скрывает от банка отсутствие средств на первоначальный взнос. Эти деньги покупатель хочет получить от банка.

В этой схеме, помимо продавца и покупателя, участвует также и оценщик, в задачу которого входит прописать завышенную стоимость и в отчете, и в договоре. Чаще всего цену завышают минимум процентов на 15-20 — эта сумма и будет «первым взносом».

Продавец выдает покупателю расписку, в которой указывает, что им были получены средства в определенном объеме — как раз в размере той суммы, которая является разницей между истинной стоимостью квартиры и завышенной. По факту никаких денег никто никому не передает. Далее банк на основании расписки видит, что заемщик уплатил первый взнос. За вычетом этого взноса выдается сумма денег в кредит, которая уходит продавцу.

Если такая схема всплывает наружу, то в лучшем случае сделка будет признана недействительной, а заемщик получит в кредитной истории отметку, что он является потенциальным мошенником. При этом покупатель должен будет вернуть продавцу ту завышенную сумму, указанную в договоре. При наиболее неблагоприятном сценарии возможна уголовная ответственность.



Комментарии

Добавить комментарий

Смотрите так же

Остались вопросы?

Посмотрите наши обучающие ролики, чтобы лучше понять, как устроен сервис Вместе.ру

Справочный центр
Вместе.ру (vmeste.ru) использует файлы cookie для работы и совершенствования сервиса Вместе.ру. Подробнее об этом можно узнать на странице информации о файлах cookie. Нажимая «OK» или продолжая использовать наш сайт, вы соглашаетесь, что мы можем разместить файлы cookie. Мы используем файлы cookie для аналитики и авторизации. Продолжая использовать сайт, вы подтверждаете, что согласны с Политикой использования файлов cookie.