Живи, общайся, управляй!
Навигация

Чем опасна покупка жилья с указанием заниженной цены в договоре

Сегодня на рынке недвижимости встречается практика, когда в ходе сделки купли-продажи в договоре прописывается меньшая цена объекта недвижимости относительно его реальной стоимости. В подавляющем большинстве случаев это делается для снижения налогооблагаемой базы. Подобные действия не только носят незаконный характер, но и таят в себе определенные риски. В этой статье мы подробно расскажем обо всех «подводных камнях» таких сделок.

В теории любая цена, о которой договорились продавец и покупатель, может быть указана в договоре — об этом говорит принцип свободы договора, установленный ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Другое дело, насколько это является оправданным.

Чаще всего желание занизить стоимость на бумаге обусловлено тем, что продавец заинтересован в уходе от налогов. Нынешнее законодательство требует от собственника квартиры, срок владения которой составляет менее трех или пяти лет, уплатить 13% НДФЛ при продаже (указанные сроки зависят от даты приобретения и условий, при которых возникло право собственности). Если ранее недвижимость приобреталась по договору купли-продажи, то в качестве налогооблагаемой базы выступает разница в стоимости, зафиксированной в прошлом договоре и нынешнем.

К примеру, квартира приобреталась за 5 млн рублей, а по прошествии двух лет ее продали за 7 млн рублей. Налог нужно будет уплатить с разницы (2 млн рублей). Если квартира продается по цене покупки, налог платить не придется. Но подать налоговую декларацию надо будет все равно.

По чьей инициативе происходит занижение стоимости

Инициаторами подобных действий могут быть как продавцы, так и покупатели. В качестве первых при этом могут выступать и физические, и юридические лица (для них мотивацией является стремление уменьшить налог на прибыль). Применительно к покупателям движущей силой такого решения выступает, как правило, желание не афишировать собственные доходы и наличие серьезных денежных сумм.

Как выглядит эта схема

Механизм подобных сделок заключается в следующем. В договор купли-продажи вносится уменьшенная цена объекта недвижимости, после чего он отправляется на регистрацию в Росреестр. Истинная стоимость при этом может быть отражена в допсоглашении, а факт получения денежных средств подтвержден расписками. Но надо понимать, что юридическую силу будет иметь только зарегистрированный договор. То есть при возникновении спорной ситуации учитываться будет лишь та сумма, которая фигурирует в нем.

Какие риски несет покупатель

Эксперты придерживаются мнения, что договор с заниженной стоимостью для покупателя несет больше потенциальных рисков, нежели для продавца. Прежде всего, если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания.

Кроме того, встает вопрос потери денежных средств. Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично — денег.

Поводы для инициирования судебных разбирательств могут быть разные. К примеру, при внезапном появлении наследников, или если обнаружится, что в процессе сделки права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, не были учтены, и пр.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда продавец начал проходить процедуру банкротства. В качестве инициатора при этом могут быть как и сам должник, так и его кредиторы. П. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» гласит, что «кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев». Гражданину же, который предвидит свое банкротство, для подачи соответствующего заявления данные условия даже не требуется выполнять.

Есть и еще один негативный момент — это невозможность для покупателя квартиры оформить имущественный вычет на полную стоимость приобретенного жилья, это можно сделать только на тот объем средств, который прописан в договоре. И если вдруг квартиру надо будет продать до истечения срока налогооблагаемого периода, то за счет существенной разницы между будущей истинной стоимостью и той, что указана в договоре, вырастет и размер налога с продажи.

Какие риски несет продавец

Данная сторона сделки, как и покупатель, рискует потерять в денежных средствах. Чаще всего, если продавец осмотрителен, то перед подписанием ДКП с заниженной стоимостью он заключит с покупателем договор аренды ячейки в банке. В нее при очном присутствии продавца последний помещает средства в объеме, соответствующем истинной цене квартиры. Продавец уверен, что после регистрации Росреестром перехода прав собственности он получит 100% имеющейся в ячейке суммы.

Однако возможна ситуация, когда регистрация прав собственности так и не наступила, а срок аренды ячейки уже закончился. В этом случае у покупателя появится доступ к денежным средствам, однако он будет также располагать договором, где фигурирует заниженная стоимость, и стоит подпись продавца. Если покупатель окажется недобросовестным, то он, действуя через суд, может выступить с требованием зарегистрировать права собственности на собственное имя, согласно п.3. ст. 551 ГК РФ. Разумеется, оплата в этом случае будет в том объеме, который указан в договоре.

Продавца такой вариант с высокой долей вероятности может не устроить, но покупатель в этом случае может пригрозить ему тем, что придаст огласке сделку, в рамках которой стоимость жилья была занижена. Как минимум, при таком развитии событий продавцу нужно будет уплатить штраф и недоплаченный налог, а как максимум — он может стать фигурантом уголовного дела о мошенничестве. В свою очередь покупатель, если дело дойдет до судебного разбирательства, может остаться без жилья и части денежных средств.

При этом покупателю необязательно привлекать именно судебные органы, он может привлечь налоговую инспекцию. Верховный суд в своем определении установил, что налоговым органом продавцу может быть доначислен налог на прибыль, кроме того, у него (налогового органа) есть право подать в суд. И если в рамках судебного процесса докажут, что необоснованная налоговая выгода была получена в результате занижения выручки от продажи квартиры по цене ниже рынка, то в качестве наказания также могут быть применены штрафы и пени на сумму 100-300 тыс. рублей, согласно статье 198 УК РФ.

Важно понимать, что сниженная цена объекта недвижимости вполне способна обратить на себя внимание налоговой службы и без всяких намеренных указаний на нее кем-либо. Аналогично и с банком, который оповестит налоговую об этом, увидев стоимость в оценочных документах. В этой связи рекомендация: не стоит указывать стоимость, которая будет ниже 70% от кадастровой стоимости. То есть эта опция предусмотрена законом специально для того, чтобы бороться с занижениями. И в случае, когда фигурирующая в договоре цена оказалась меньше, чем кадастровая стоимость, может быть доначислен налог (после проверки).

Как отмечают эксперты, несущественным является отклонение в стоимости объекта недвижимости в границах 20% относительно его рыночной цены. Нужно ли тут эти границы расширять — личный выбор каждого. Однако о возможных последствиях и рискованности такого выбора всегда нужно помнить.



Комментарии

Добавить комментарий

Смотрите так же

Остались вопросы?

Посмотрите наши обучающие ролики, чтобы лучше понять, как устроен сервис Вместе.ру

Справочный центр
Вместе.ру (vmeste.ru) использует файлы cookie для работы и совершенствования сервиса Вместе.ру. Подробнее об этом можно узнать на странице информации о файлах cookie. Нажимая «OK» или продолжая использовать наш сайт, вы соглашаетесь, что мы можем разместить файлы cookie. Мы используем файлы cookie для аналитики и авторизации. Продолжая использовать сайт, вы подтверждаете, что согласны с Политикой использования файлов cookie.