Четыре варианта, как продать ипотечную квартиру

Сегодня приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования для большинства — основная возможность разобраться с квартирным вопросом. Особенно с учетом программы льготной ипотеки под 6,5%. Но не следует забывать, что здесь наряду с финансовыми обязательствами появляются также и определенные обязательства в плане распоряжения объектом недвижимости. В этой статье мы расскажем, допускается ли продажа квартиры в ипотеке, и что для этого нужно.

Продажа разрешена, но только при наличии согласия кредитора (банка)

Взятую в ипотеку квартиру (то есть, находящуюся в залоге у банка), продать можно, здесь нет ограничений. Она является полноценным объектом гражданских прав и подлежит отчуждению. Однако, по закону владелец такой квартиры должен заручиться согласием банка на ее продажу.

Перед тем, как начинать искать покупателя, надо связаться с банком и уточнить схему досрочной выплаты кредита и снятия обременения с объекта недвижимости. Как правило, банки необходимое разрешение выдают.

Когда одобрение на сделку от банка будет получено, нужно определиться, каким именно способом ипотечная квартира пойдет на продажу.

Какие существуют способы

Наиболее распространенная и простая схема заключается в продаже квартиры при погашении кредитных обязательств раньше срока. Порядок действий в этом случае следующий: покупатель вносит продавцу задаток, который идет на погашение долга, после чего недвижимость продается. Кредитор (банк) разрешает продать квартиру в ипотеке и оформить документ об остатке задолженности».

Взаимоотношения сторон сделки отражаются в предварительном договоре купли-продажи, при этом задатком выступает первый платеж — данная возможность предусмотрена Гражданским кодексом РФ с 2015 года.

Наряду с платежом задаток также является гарантийным обеспечением — при отказе продавца от заключения основного договора купли-продажи, ему придется возместить сумму задатка в двукратном объеме. Чтобы гарантировать соблюдение интересов покупателя, первый платеж желательно направить напрямую кредитору, указав в назначении платежа данные продавца и реквизиты кредитного договора.

Второй способ представляет собой выплату задолженности перед кредитором уже в процессе сделки, здесь будет нужно участие банка. Схема следующая: банковский работник выдает справку об остаточной сумме долга, после чего покупатель кладет деньги для банка и продавца (через систему безопасных расчетов или аккредитив). Затем оформляются бумаги и сделка регистрируется в Росреестре.

Третьим (и весьма частым) способом является продажа объекта недвижимости вместе с задолженностью по ипотеке. В рамках этой схемы перед продавцом стоит задача отыскать того, кто согласится купить квартиру с условиями ипотечного кредита. Банк со своей стороны может эти условия несколько облегчить посредством рефинансирования. Действия покупателя в этом случае несложные: подается заявка в банк на обычную ипотеку, в случае одобрения выбирается объект с обременением.

Четвертый способ заключается в том, что ипотечную квартиру продает сам кредитор. Как можно догадаться, этот вариант — не самый лучший, потому что к нему прибегают в случае, когда заемщик накапливает серьезную задолженность.

Является ли продажа ипотечной квартиры выгодной

К сожалению, чаще всего о выгоде для продавца речи не идет — стоимость, по которой такую квартиру отдают, с очень высокой долей вероятности будет меньше, чем стоимость покупки и уплаченные проценты. Поэтому нередко на продажу такие объекты выставляют люди, лишившиеся возможности своевременно обслуживать свои кредитные обязательства (ипотеку).

При этом не стоит забывать и об обязанности продавца уплатить с продажи ипотечной квартиры НДФЛ (при условии, что она находилась в собственности менее установленного срока — 3 или 5 лет). Налогооблагаемый доход от продажи такой квартиры (то есть та сумма, из которой нужно будет вычесть 13% НДФЛ) рассчитывается по формуле: (цена продажи) минус (цена покупки) минус (сумма уплаченных процентов). Поскольку цена продажи чаще всего оказывается меньше, чем на квартиру было потрачено (ее стоимость при покупке + проценты по кредиту), то никакого налога при продаже квартиры в ипотеке платить не приходится.

В качестве преимущества продажи ипотечной можно назвать сниженные риски недобросовестного поведения со стороны покупателя, поскольку основную массу денежных средств переводит банк. При этом он же ведет контроль всех операций и смотрит за юридической чистотой сделки.

Среди недостатков юристы называют длительность срока, который требуется на продажу объекта. При наличии обременения в виде ипотеки быстро продать такую квартиру проблематично. Сбор документов, работы по оценке, подготовка и заключение договора — все это отнимет несколько недель. Да и деньги продавец получит не сразу после заключения договора — банк переведет их только после того, как квартира будет перерегистрирована в Росреестре.