Четыре варианта, как продать ипотечную квартиру

Сегодня приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования для большинства — основная возможность разобраться с квартирным вопросом. Особенно с учетом программы льготной ипотеки под 6,5%. Но не следует забывать, что здесь наряду с финансовыми обязательствами появляются также и определенные обязательства в плане распоряжения объектом недвижимости. В этой статье мы расскажем, допускается ли продажа квартиры в ипотеке, и что для этого нужно.
Продажа разрешена, но только при наличии согласия кредитора (банка)
Взятую в ипотеку квартиру (то есть, находящуюся в залоге у банка), продать можно, здесь нет ограничений. Она является полноценным объектом гражданских прав и подлежит отчуждению. Однако, по закону владелец такой квартиры должен заручиться согласием банка на ее продажу.
Перед тем, как начинать искать покупателя, надо связаться с банком и уточнить схему досрочной выплаты кредита и снятия обременения с объекта недвижимости. Как правило, банки необходимое разрешение выдают.
Когда одобрение на сделку от банка будет получено, нужно определиться, каким именно способом ипотечная квартира пойдет на продажу.Какие существуют способы
Наиболее распространенная и простая схема заключается в продаже квартиры при погашении кредитных обязательств раньше срока. Порядок действий в этом случае следующий: покупатель вносит продавцу задаток, который идет на погашение долга, после чего недвижимость продается. Кредитор (банк) разрешает продать квартиру в ипотеке и оформить документ об остатке задолженности».
Взаимоотношения сторон сделки отражаются в предварительном договоре купли-продажи, при этом задатком выступает первый платеж — данная возможность предусмотрена Гражданским кодексом РФ с 2015 года.
Наряду с платежом задаток также является гарантийным обеспечением — при отказе продавца от заключения основного договора купли-продажи, ему придется возместить сумму задатка в двукратном объеме. Чтобы гарантировать соблюдение интересов покупателя, первый платеж желательно направить напрямую кредитору, указав в назначении платежа данные продавца и реквизиты кредитного договора.
Второй способ представляет собой выплату задолженности перед кредитором уже в процессе сделки, здесь будет нужно участие банка. Схема следующая: банковский работник выдает справку об остаточной сумме долга, после чего покупатель кладет деньги для банка и продавца (через систему безопасных расчетов или аккредитив). Затем оформляются бумаги и сделка регистрируется в Росреестре.
Третьим (и весьма частым) способом является продажа объекта недвижимости вместе с задолженностью по ипотеке. В рамках этой схемы перед продавцом стоит задача отыскать того, кто согласится купить квартиру с условиями ипотечного кредита. Банк со своей стороны может эти условия несколько облегчить посредством рефинансирования. Действия покупателя в этом случае несложные: подается заявка в банк на обычную ипотеку, в случае одобрения выбирается объект с обременением.
Четвертый способ заключается в том, что ипотечную квартиру продает сам кредитор. Как можно догадаться, этот вариант — не самый лучший, потому что к нему прибегают в случае, когда заемщик накапливает серьезную задолженность.Является ли продажа ипотечной квартиры выгодной
К сожалению, чаще всего о выгоде для продавца речи не идет — стоимость, по которой такую квартиру отдают, с очень высокой долей вероятности будет меньше, чем стоимость покупки и уплаченные проценты. Поэтому нередко на продажу такие объекты выставляют люди, лишившиеся возможности своевременно обслуживать свои кредитные обязательства (ипотеку).
При этом не стоит забывать и об обязанности продавца уплатить с продажи ипотечной квартиры НДФЛ (при условии, что она находилась в собственности менее установленного срока — 3 или 5 лет). Налогооблагаемый доход от продажи такой квартиры (то есть та сумма, из которой нужно будет вычесть 13% НДФЛ) рассчитывается по формуле: (цена продажи) минус (цена покупки) минус (сумма уплаченных процентов). Поскольку цена продажи чаще всего оказывается меньше, чем на квартиру было потрачено (ее стоимость при покупке + проценты по кредиту), то никакого налога при продаже квартиры в ипотеке платить не приходится.
В качестве преимущества продажи ипотечной можно назвать сниженные риски недобросовестного поведения со стороны покупателя, поскольку основную массу денежных средств переводит банк. При этом он же ведет контроль всех операций и смотрит за юридической чистотой сделки.
Среди недостатков юристы называют длительность срока, который требуется на продажу объекта. При наличии обременения в виде ипотеки быстро продать такую квартиру проблематично. Сбор документов, работы по оценке, подготовка и заключение договора — все это отнимет несколько недель. Да и деньги продавец получит не сразу после заключения договора — банк переведет их только после того, как квартира будет перерегистрирована в Росреестре.
Комментарии
Добавить комментарий