Что важно знать перед покупкой участка земли для дома

Переход на удаленку, льготные ипотечные программы, продление «дачной амнистии», расширение возможностей по использованию маткапитала — все это сыграло на руку тем, кто заинтересован в круглогодичном проживании за городом.

При этом далеко не все могут позволить себе купить уже готовый дом, ситуация дополнительно осложняется ограниченностью выбора подобных объектов на фоне роста их востребованности, а также резким ростом цен на загородную недвижимость.

Удачным решением здесь может стать приобретение земельного участка с последующим возведением на нем частного дома исходя из индивидуальных потребностей и финансовых возможностей. В этом вопросе есть много тонкостей, о которых мы расскажем в нашей статье.

Участок земли под застройку: как его выбрать

Статья 7 Земельного кодекса устанавливает два ключевых понятия, которыми нужно оперировать при строительстве на участке земли — это назначение земли и вид разрешенного использования. Всем известный вид разрешенного использования земель под названием «Земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» — это только один из некоторых видов назначения земли, который позволяет построить частный дом.

Для этой цели также подходят земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), однако только в случаях, если они расположены на землях населенных пунктов/для садоводства. Если они расположены на землях сельскохозяйственного назначения, построить жилой дом на них нельзя. В свою очередь земли для ИЖС могут быть расположены в СНТ, ДНП или населенных пунктах.

Недобросовестные продавцы могут скрывать те или иные ограничения, которые есть в использовании предлагаемых ими участков. Этот момент нужно детально изучить перед покупкой. Например, могут быть неприятные «сюрпризы» в виде непосредственной близости к магистральным линиям к различным трубопроводам, санитарно-защитным полосам и зонам, придорожным полосам и пр. Как следствие — невозможность оформления права собственности на уже построенное жилье, признание его самовольной постройкой и понуждение к сносу.

Тем, кто хочет построить свой дом для всесезонного проживания, легче получить ипотечный кредит по сравнению с теми, кто хочет построить летнюю дачу (здесь единственным вариантом остается потребкредит).

Коммуникации

Если брать предложения по «низу рынка», то иногда можно встретить отсутствие каких-либо коммуникаций на участке вообще (девелоперы просто не берут на себя соответствующих обязательств), либо недоделанные коммуникации. Чаще всего обязанность по подведению коммуникаций в поселок у девелоперов все же есть, это электро-, водо- и газоснабжение.

Все технические условия и иные документы на участок/коммуникации нужно проверять. Если вы покупаете землю с газом и электричеством, убедитесь своими глазами в том, что соответствующие инженерные сооружения физически существуют, а не присутствуют только на бумаге. Также будет полезно изучить своевременность выполнения девелопером обещаний не только по нынешнему, но и по предыдущим проектам.

К коммуникациям предъявляются конкретные требования, которые прописаны в госстандартах. В случае с жилыми домами нужно ориентироваться на СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные». Этих требований очень много и для проверки их соблюдения лучше всего прибегнуть к услугам экспертов.

Проверка документов

Перед совершением каких-либо юридических действий с участком нужно получить выписку из ЕГРН, где будут указаны основные характеристики объекта и, при наличии, обременения — наложенный арест, нахождение в залоге, наличие сервитута (право ограниченного использования). Также нужно заказать выписку о переходе прав — так можно будет отследить всю цепочку предыдущих сделок с объектом. Для проверки статуса участка можно использовать публичную кадастровую карту.

Советы от юристов

Специалисты рекомендуют дополнительно провести проверку добросовестности продавца участка. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. На основании содержащихся в ней сведений можно понять, сколько объектов есть или было в собственности у продавца. Если вы видите, что в короткие сроки он заключал много сделок по разным объектам, это повод насторожиться — подобное может являться признаком мошенничества. Таким образом, приобретенный участок в дальнейшем может быть истребован.

В гражданском законодательстве в части истребования имущества (статьи 1 и 10 ГК РФ) применяется понятие добросовестности. Определение добросовестного лица содержится в статье 302 ГК РФ, таковым является лицо, которое возмездно приобретая имущество, не знало и не могло знать о том, что отчуждатель имущества не имел права его отчуждать.

Покупатель имеет право потребовать снизить покупную цену участка или расторгнуть договор купли-продажи с возмещением понесенных убытков. Согласно п.3 ст. 37 Земельного кодекса, сделать это можно в случае, если продавец заведомо предоставил ложные сведения об участке, касающиеся:

• обременения и ограничения его использования;


• разрешения на застройку;


• использования соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого объекта;


• качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого объекта.