Дарение квартиры: когда оно может выйти боком

«Подаренного не воротишь» — это фраза, которая идеально подходит для описания ситуации, связанной с дарением объекта недвижимости. Однако многие дарители по-прежнему считают, что сработает принцип «заберу назад, если что». По факту же обратного пути нет, и в этой статье мы расскажем обо всех главных нюансах.

Дарение с условием

Тот, кто задумывается подарить недвижимость, часто интересуется, есть ли возможность зафиксировать в договоре те или иные условия для получателя подарка. Сделать это не получится. В договоре дарения нет иных экономически значимых условий, за исключением передачи самого объекта недвижимости. Если в таком договоре будет пункт о том, что одаряемый обязуется взамен что-либо передать или оказать услугу (выполнить работу), то такой документ договором дарения являться уже не будет. Здесь действуют правила, которыми регламентируются другие договоры: мены, купли-продажи и пр.

Среди условий, которые в договоре дарения можно утвердить, возможны: обязанность по страхованию сделки, кто несет расходы на госрегистрацию, сроки, в которые будет передана квартира. Также можно указать, что у дарителя сохраняется право на проживание в квартире после сделки, а если одаряемый уйдет из жизни, то объект недвижимости вернется назад к дарителю.

Можно ли обойтись без налога

В этом вопросе все зависит от того, в каком родственном статусе находится даритель. Если договор дарения заключается между близкими родственниками, то платить налог не надо. Но в иных ситуациях этого не избежать. Речь идет о налоге на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 13% от стоимости имущества, полученного в дар. По закону, близкие родственники — это родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Дарение на словах

Еще один популярный вопрос — можно ли дарить недвижимость исключительно «на словах» или никак не заверенной бумаге, не обладающей юридической силой. Так сделать не получится. Подарить квартиру можно только через договор в письменном виде с последующей госрегистрацией перехода права собственности. Если не соблюсти эти правила, договор дарения будет считаться ничтожным.

Нотариусы также напоминают о ситуациях, когда будет недостаточно заключить договор в простой письменной форме. Это касается сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество или сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному (ограниченно дееспособному) гражданину. В этих случаях потребуется удостоверение нотариуса в обязательном порядке. Исключение — ситуация, когда все участники долевой собственности дарят свои доли по одной сделке.

Можно ли передумать и вернуть все назад

После завершения сделки и передачи квартиры одаряемому лицу забрать ее назад не получится. Когда будет зарегистрирован переход права собственности по договору дарения, получатель подарка станет полноправным владельцем квартиры, и без его согласия невозможно будет вернуть ее обратно.

С этого момента одаряемый может совершать с квартирой все действия в соответствии с законом, включая отчуждение в собственность, передачу прав владения, пользования, сдачу в залог, обременение иными способами и пр.

Тем не менее, в ряде случаев возможно оспаривание договора дарения через суд с возвратом жилья назад, а именно:

• после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;


• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;


• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Возможно ли оспаривание в свою пользу

Может ли третье лицо (например, близкий друг дарителя или его родственник) оспорить договор дарения между двумя другими лицами? Общее правило такой возможности не предусматривает, но возможны исключения, а именно, если:

• при дарении не было получено согласие супруги, а квартира находится в совместной собственности;


• у дарителя есть заболевания, не позволяющие ему в полной мере осознавать суть заключаемой сделки (например, он является недееспособным).

Сделку также может оспорить кредитор дарителя в случаях, когда дарение может быть:

• мнимым (совершенным исключительно на бумаге), с целью вывести имущество из-под удара кредиторов;


• притворным, то есть прикрывающим реальную куплю-продажу квартиры, за которую «даритель» получил деньги, но скрыл их от кредиторов;


• совершенным с целью причинения вреда имущественным интересам кредиторов, то есть сделка, совершенная в стиле «не достанется квартира никому».

По материалам realty.rbc.ru