Гендоверенность на распоряжение недвижимостью: 6 важных вопросов

В сделках с объектами недвижимости одним из наиболее острых нюансов является оформление так называемой «генеральной доверенности». Подробнее об этом документе читайте в нашей статье.

Я выдаю гендоверенность: какими правами наделяется получивший ее человек

Прежде всего надо оговориться, что термин «генеральная доверенность» официально в законодательстве не закреплен. Это обиходное наименование доверенности, которая позволяет доверенному лицу совершать очень широкий набор юридических действий. Применительно к сделкам с недвижимостью представитель собственника и он сам по сути уравниваются в правах.

Лицо, на которое оформлена «гендоверенность», может обменять недвижимость, продать, заложить, сдать в аренду и т.д. — все это на свое усмотрение и с правом ставить подпись на всех необходимых для совершения данных операций документах, равно как и взаимодействовать с регистрирующими органами.

Есть исключение: оно касается дарения недвижимости. Ее можно подарить только тому, кого выдавший доверенность человек конкретно укажет в документе. Подарить недвижимость на свое усмотрение доверенное лицо не может.

Какие есть риски при оформлении гендоверенности

По факту в зону риска попадает все, что входит в указанный в доверенности круг возможностей для распоряжения недвижимостью. Выдавая доверенность с максимальным набором действий доверитель наделяет третье лицо всеми полномочиями в плане распоряжения принадлежащего ему (доверителю) имуществом. Доверенное лицо будет ограничено лишь одним: сроком действия документа.

Важно понимать, что взаимоотношения, в которых находятся доверитель и доверенное лицо на момент оформления документа, со временем могут поменяться в худшую сторону. От этого никто не застрахован. И нельзя быть на 100% уверенным в том, что после этого доверитель не захочет реализовать недобрые замыслы: сам или под воздействием каких-либо третьих лиц.

Еще один «подводный камень» заключается в том, что в документе не указываются конкретные требования по распоряжению имуществом. Например, доверенное лицо, совершая продажу квартиры от лица собственника, может внести в договор какие-либо пункты, в которых заинтересовано непосредственно оно само. Это касается и стоимости продажи. Владелец квартиры может оказаться и не в курсе, какой была ее истинная цена продажи. И оспорить сделку шансов будет мало, поскольку прямое нарушение закона в этом случае отсутствует.

Допустима ли передача права на распоряжение недвижимости третьим лицам

Этот момент определяется полномочиями доверенного лица, которые обозначил доверитель. Указать в документе пункт о передоверии полномочий возможно, но существуют тонкости. Во-первых, передоверить можно только права в том объеме, в котором они прописаны в основной доверенности. Во-вторых, в случае передоверия прав срок действия такой доверенности всегда будет ограничен сроком действия основной доверенности.

Можно ли отменить доверенность раньше окончания ее срока действия

Это можно и нужно делать в случае, если были испорчены отношения с доверенным лицом, при резкой смене обстоятельств и даже тогда, когда доверенное лицо решило все вопросы раньше, чем предполагал доверитель.

Для отмены нотариально удостоверенной доверенности можно обратиться в любую нотариальную контору, не обязательно идти именно к тому нотариусу, который удостоверял документ. Отмененный документ отобразится в Единой информационной системе нотариата на следующий день после внесения сведений нотариусом. Все заинтересованные лица будут считаться автоматически уведомленными о том, что доверенность была отменена.

Для отмены доверенности, составленной в простой письменной форме (то есть без участия нотариуса), можно самостоятельно воспользоваться порталом нотариата. Через учетную запись на Госуслугах нужно авторизоваться на портале и отправить распоряжение об отмене доверенности. Дополнительно потребуется приложить скан-образ документа и заверить распоряжение квалифицированной электронной подписью. Более никого дополнительно информировать не нужно, доверенность получит статус отмененной на следующий день.

При отсутствии электронной подписи такую доверенность можно отменить, посетив нотариуса — в этом случае вся процедура аналогична первому варианту.

Можно ли ознакомиться дистанционно с данными доверенности

В онлайн-режиме можно проверить любую доверенность, зная ее реквизиты, чтобы убедиться в ее подлинности и актуальности срока действия. Для этого есть специальный сервис Федеральной нотариальной палаты.

Что касается непосредственно содержания доверенности, то эту информацию сервис не предоставляет — посмотреть скан-образ документа не получится, эта опция доступна только нотариусам. Посмотреть, соответствует ли по содержанию предъявляемая доверенность той, что была внесена в Единую информационную систему нотариата, могут только они.

Когда вместо гендоверенности предпочтительнее выбрать другую форму

С точки зрения защиты своих прав максимально обезопасить себя позволяет не доверенность, а сделка, удостоверенная нотариусом — например, касающаяся распоряжения недвижимостью. Если никак не получается обойтись без выдачи доверенности, то разрешенный доверенному лицу набор действий надо ограничить и указать соразмерный срок. Если можно уложиться в несколько месяцев для проведения операции с недвижимостью, то бессмысленно выдавать доверенность со сроком действия год, два и т.д.