Инструкция для собственников: как продать загородный дом

Продажа загородной недвижимости представляет собой трудозатратный и сложный процесс, в котором срок ожидания сделки может исчисляться месяцами в зависимости от уровня подготовки и грамотности действий продавца. В этой статье мы разберем основные моменты, которые ускорят продажу дома по адекватной рыночной цене.

Этапы подготовки

Начать лучше всего с подготовки необходимого пакета документов, и поскольку здесь важна каждая бумажка, принцип «само найдется, когда будет нужно» лучше не использовать. Ключевое — это иметь на руках документы, подтверждающие право собственности на дом. До 2016 года таким документом служило Свидетельство о государственной регистрации права, после 2016 года можно использовать выписку из ЕГРН со всей нужной информацией.

Если продавец на момент сделки состоит в браке или продаваемый дом был куплен тоже в браке, то от второго супруга потребуется удостоверенное у нотариуса согласие на сделку. Эту обязанность может отменить брачный договор или соглашение о разделе имущества, которое подтверждает изменение режима совместной собственности. Также потребуются справки, подтверждающие отсутствие задолженности перед управляющей компанией по оплате «коммуналки» и по взносам перед правлением СНТ.

При отсутствии межевания на участке его нужно сделать, обратившись за соответствующими услугами к кадастровому инженеру, поскольку задача продавца — предложить потенциальному покупателю максимально чистый объект, не обремененный дополнительными затратами и проблемами. Учитывая то, что межевание является достаточно длительной процедурой, позаботиться об этом стоит заранее. Также нужно собрать документы на участок земли, на котором находится дом, потому что закон не разрешает отчуждать строение отдельно от участка.

Пакет документов

В него входят: паспорт продавца; свидетельство о регистрации или расторжении брака; нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора; документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.); справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе; справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого; документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы.

Участок и дом надо привести в порядок: скосить траву, разобрать завалы, избавиться от старых и ненужных вещей, сделать мелкий ремонт, навести чистоту, порядок и пр., то есть для покупателя объект должен выглядеть, как максимально подготовленный к сделке. По возможности также стоит убрать личные вещи перед просмотром, это поможет покупателю не испытывать впечатления вторжения в чужую собственность.

Цена. Даже в пределах одного поселка можно встретить серьезно отличающиеся ценовые предложения, поэтому при определении цены своего объекта рекомендуется сначала собрать информацию. Для этого можно опросить других продавцов из этой же местности, промониторить цены в интернете, а также учесть особенности своего объекта.

Фотографии дома для объявления о продаже лучше всего сделать в максимально достоверном и информативном стиле, убрав из кадра личные вещи, предметы (мусор, грязная посуда) и лишних людей. Также не должно сложиться впечатления, что фотографии намеренно были сделаны при плохом освещении, чтобы замаскировать недостатки.

Сделка: как ее оформить

Для заключения сделок по купле-продаже загородной недвижимости можно использовать и нотариальную форму, и простую письменную форму. Есть ситуации, когда участие нотариуса будет обязательным — если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

Если на момент заключения сделки продавец и покупатель физически находятся в разных городах далеко друг от друга и не имеют желания или возможности очно собираться у одного нотариуса, то можно воспользоваться дистанционным форматом сделки. Он предполагает, что каждая из сторон посещает удобного для себя нотариуса, а после этого нотариусы уже самостоятельно взаимодействуют между собой по электронным каналам связи.

Ведение расчетов

Этап расчета для продавца загородной недвижимости сопряжен с повышенным риском. При использовании договора в простой письменной форме и принятии на себя ответственности за время/порядок расчета существует вероятность того, что сумма будет перечислена не в полном объеме или покупатель вовсе откажется ее платить. Если регистрация перехода права собственности в ЕГРН будет приостановлена или в ней будет отказано, то могут появиться дополнительные сложности. Поэтому пункт, который регламентирует в договоре передачу денежных средств, требует особого внимания.

Если сделка оформляется через нотариуса, то на нем и будет лежать вся ответственность за проведение сделки. Деньги от покупателя в этом случае помещаются на специальный счет нотариуса, а после завершения регистрации перехода прав собственности средства переводятся на счет продавца. При срыве сделки деньги вернутся к покупателю.

Иногда покупатель не в состоянии полностью оплатить дом сразу, и стороны договариваются о рассрочке платежа. В такой ситуации стороны сделки определяют удобный для них график совершения платежей, и документы в Росреестр будут переданы только после того, как на счет нотариуса поступит последний платеж. Далее по мере регистрации перехода права собственности продавец получит все деньги в полном объеме.