Ипотечная квартира и перепланировка: 7 полезных советов

Процедура реконструирования жилья, которое было приобретено в ипотеку и, соответственно, находится в залоге у банка, имеет свои тонкости. И часто заемщики не обладают информацией о том, как организовать и провести все работы так, чтобы соблюсти все необходимые требования. В данной статье мы расскажем, как это правильно сделать.

Не забываем, что собственник квартиры — банк

Правила, которыми нужно руководствоваться при проведении перепланировки, прописаны в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Для жителей Москвы при этом есть отдельный документ, он называется «Постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

С точки зрения закона перепланировка является существенным изменением помещения, его несущих конструкций и внесением данных изменений в техпаспорт квартиры. Для проведения перепланировки требуются сбор документации, подготовка проекта и согласование работ с жилинспекцией или администрацией города. При этом в текущем законодательстве отсутствует прямой запрет на проведение перепланировки в ипотечной квартире.

Однако стоит помнить, что до момента погашения ипотечного кредита по факту владельцем жилплощади выступает кредитная организация, а не заемщик. И если по каким-либо причинам заемщик окажется не в состоянии исполнить свои финансовые обязательства, банк на законных основаниях сможет залоговую квартиру вернуть.

Детально смотрим договор

Перед тем, как начинать вносить существенные изменения в ипотечную квартиру, надо внимательно изучить ипотечный договор и убедиться в отсутствии в нем прямого запрета на проведение соответствующих работ. Если данного запрета договор не содержит, то надо посмотреть, что по условиям договора заемщик вправе делать с квартирой.

Как вариант, в договоре могут содержаться формулировки о том, что заемщик может выполнить косметический ремонт, поменять дверные конструкции и пр. Отдельное внимание надо уделить разделу договора, где указана ответственность сторон: это позволит избежать дополнительных убытков.

Получаем разрешение банка

Если ипотечным договором перепланировка не запрещена, то надо обратиться в банк и запросить согласие на перепланировку в письменной форме. С высокой долей вероятности одним из условий, на которых банк выдаст согласие, станет то, чтобы рыночная цена квартиры и ликвидность после перепланировки остались на прежнем уровне.

Тем, кто хочет реализовать нестандартные перепланировочные решения, вряд ли можно рассчитывать на согласие банка. Специфическая перепланировка всегда ограничивает круг потенциальных покупателей, а банку это невыгодно: так ему будет сложнее продать квартиру (или придется снижать ее стоимость) в случае, если заемщик не сможет обслуживать ипотеку.

Готовим техзаключение и проект перепланировки

Это этап, предшествующий получению разрешения от банка. Оформлением этих документов занимаются юридические компании, занимающиеся сделками с недвижимостью (это платная услуга). В некоторых случаях также может понадобиться провести независимую оценку будущей перепланировки, это нужно для подтверждения ее безопасности и исключения всех рисков.

Направьте в банк официальный запрос

Для получения разрешения надо подать в банк официальное обращение, прикрепив к нему пакет документов, включая полученные ранее проект перепланировки и техническое заключение. Банк обязан рассмотреть обращение и предоставить ответ в письменной форме. При этом согласие от банка вероятнее всего окажется не бесплатной услугой.

Обращаемся в жилинспекцию

Когда будут собраны все документы и получено разрешение от банка, наступает этап обращения в жилищную инспекцию или администрацию города. И только после того, как будет получено согласие от жилинспекции или местной администрации на осуществление перепланировки в ипотечной квартире, можно вызывать рабочих на объект. До получения согласия приступать к работам не рекомендуется, слишком велики риски. На практике между желанием сделать перепланировку и реализацией проходит минимум 4 месяца.

Имеем в виду, что банки не очень любят перепланировку в целом

Кредитные организации изначально не очень позитивно настроены к проведению перепланировочных работ в жилье, на которое они выдали ипотеку: подобные изменения снижают рентабельность квартиры. Также кредитор не всегда может на 100% проконтролировать то, была ли полностью завершена процедура перепланировки заемщиком. Для банка это создает риски того, что на торги придется выставлять объект с незавершенной перепланировкой (в случае, если заемщик не сможет платить по кредиту). В связи с этим банки часто изначально не готовы брать на себя эту ответственность.