Ипотека с маткапиталом: как ее рефинансировать

Покупателям, которые оформляли ипотечный кредит или задействовали средства маткапитала (МК) при его погашении, сложнее перейти в другой банк, чтобы уменьшить платежи за счет более выгодных условий. Нужно будет предоставить соответствующее разрешение органов опеки, а некоторые банки и вовсе не желают оказывать услугу рефинансирования, когда речь идет о подобной ситуации. В этой статье мы рассмотрим, как это можно сделать, и что для этого нужно.

Какие есть нюансы

Закон гласит, что в течение 6 месяцев спустя полного погашения задолженности и регистрационной записи об ипотечном кредите жилье необходимо оформить в общую собственность родителей и детей. Когда применяется маткапитал, родители предоставляют в Пенсионный фонд нотариальное обязательство о том, что детям будут выделены доли. Как раз этим аспектом и обусловлено осторожное отношение банков к рефинансированию. Если условный заемщик станет банкротом и будет не в состоянии обслуживать свои финансовые обязательства, наличие собственников-детей в залоговой квартире вряд ли позволит ее реализовать.

Поскольку процедура рефинансирования предполагает закрытие кредита и возникновение у жилья повторного залога, органам опеки нужно убедиться в целевом использовании средств, а также в том, что жилищные условия детей не ухудшатся после сделки. Аналогичное разрешение от органов опеки нужно получить и тогда, когда в качестве одного из собственников выступает ребенок.

Дело в том, что при смене банка детям необходимо выделить доли, а передача имущества несовершеннолетних в залог рассматривается, как ухудшение жилищных условий, поэтому органы опеки могут и отказать. Однако по факту меняется только залогодержатель, при этом рефинансирование интересы детей отнюдь не нарушает — напротив, семья может снизить переплату по ипотеке и общее финансовое бремя.

Сейчас в Госдуме находится на рассмотрении законопроект, который призван сделать рефинансирование с использованием МК проще. Им предлагается отменить обязательное условие о получении согласия на эту процедуру от первичного кредитора, а также освободить заемщика от визита в органы опеки и оформления квартиры в общую долевую собственность членов семьи на этапе смены кредитора.

Какие моменты нужно учесть, если решили рефинансироваться

Разница ставок, которой определяется целесообразность всей затеи с точки зрения выгоды — минимальное значение здесь 1,5%, но в идеальном варианте — не менее 2%. Не забывайте, что в период оформления, который составляет порядка 1 месяца, процентная ставка может быть увеличена.

Срок кредита и размер задолженности. Если заемщик уже перешел на вторую половину срока кредитования, а остаток долга несущественный, рефинансирование часто не приводит к окупаемости всех стараний.

Дополнительные расходы, делающие потенциальную выгоду ничтожной. В процессе рефинансирования нужно будет оценить стоимость недвижимости (ее запросит кредитор), это может стоить в пределах 10 000 рублей. При этом нужно будет купить страховку в новом банке, и далеко не факт, что его программа страхования окажется более привлекательной по цене.

Снижение ставки в текущем банке, без смены кредитора. Иногда у некоторых банков могут быть доступны программы, которые позволяют уменьшить ставку, не прибегая к процедуре рефинансирования — они делают это ради удержания платежеспособного заемщика. В этой ситуации никаких расходов на переоформление не потребуется.

Индивидуальные обстоятельства. Чтобы банк одобрил рефинансирование, требуется учет совокупности факторов. Поэтому шансы заемщика на положительное решение банка снижаются, если ранее он, к примеру, допускал нарушения сроков платежей или сейчас не имеет официального места работы.

Варианты рефинансирования

Если заемщик учел все тонкости и решил начинать процедуру рефинансирования, то будет полезно продумать, на каких именно условиях это лучше сделать.

Первый вариант — уменьшить ежемесячный взнос по кредиту. Это позволяет снизить ежемесячную финансовую нагрузку, но в плане общей переплаты ощутимой разницы может не быть. Если вы понимаете, что при текущем бюджете не справляетесь с ипотекой, и испытываете проблемы с погашением задолженности, выбирайте этот вариант.

Второй вариант — уменьшение сроков погашения. Это позволяет ускорить выплату ипотечного кредита и меньше переплатить банку. Заемщик, который выбирает этот вариант, должен быть твердо уверен в том, что его текущее финансовое состояние даст возможность уплачивать взносы по кредиту в прежнем объеме.