Как избежать проблем при покупке квартиры с участием в сделке несовершеннолетних

Если сделка купли-продажи предполагает участие несовершеннолетнего, то в ней всегда будут определенные нюансы. В этой статье мы расскажем, как сохранить права детей и защитить себя от неприятных сюрпризов в дальнейшем, если вы покупаете такую квартиру.

Законодательные основы

Согласно статье 37 ГК РФ, все сделки с имуществом несовершеннолетнего можно заключать только при условии, что было получено разрешение органов опеки и попечительства. В статье 292 ГК РФ прописаны права членов семьи, включая детей.

В каком конкретно статусе находится ребенок

Прежде всего надо выяснить, каким именно образом ребенок относится к квартире, которую вы хотите купить. Здесь возможны варианты. Например, он просто прописан в ней, он — собственник или у него есть право собственности, которое пока не реализовано.

Ребенок собственником не является, но растет в благополучной семье и органы опеки и попечительства никакого дополнительного контроля за ним не осуществляют. По документам собственники квартиры — это родители. В этом варианте сделка проходит по обычном сценарию, и никаких разрешений от органов опеки не нужно.

Ребенок не является собственником, он проживает в квартире и при этом не имеет родительского попечения, и органы опеки об этом знают. Здесь проведение сделки возможно только при наличии согласия органов опеки. Для получения разрешения на сделку заявление должен подать опекун ребенка. И ему надо будет четко указать новое место жительства ребенка, подтвердив его пакетом документов. Новые условия проживания не должны быть хуже предыдущих.

Ребенок является титульным собственником квартиры, владеющим ей целиком или имеющим долю в праве на нее. В этом случае в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах будет содержаться соответствующая информация, для сделки также нужно получить разрешение органов опеки. Поскольку эти органы защищают интересы ребенка, то родителям нужно будет приобретать ему равноценную собственность взамен продаваемой.

Есть исключение — это переезд ребенка в другой город или страну. В этой ситуации органы опеки дадут согласие на сделку при условии того, что вырученные от продажи квартиры средства будут зачислены на специальный банковский счет ребенка.

По какой-то причине ребенок, который должен был стать собственником, им не стал, то есть имеет место нарушение его прав. Например, это могло произойти в ходе приватизации жилья. Для того, чтобы прописать новорожденного ребенка, по закону у родителей есть 1 месяц и 7 дней. За это время нужно получить свидетельство о рождении и потом в течение недели прописать ребенка по месту жительства матери или отца.

Зарегистрированным с матерью или отцом ребенок должен быть до достижения возраста 14 лет. Если в процессе изучения квартиры для покупки вы видите, что у продавца есть дети, то нужно узнать о том, где они будут в будущем прописаны. Также надо выяснить, когда была приватизирована квартира. Если на момент приватизации в ней был прописан ребенок, то он должен владеть долей. Это надо проверить.

Ребенок не стал собственником при получении наследства, хотя должен был им стать

Если продавцу квартиры квартира перешла по наследству, надо уточнить, кем конкретно человек, оставивший наследство, приходился ребенку. Также надо узнать у продавца о всех потенциальных наследниках и получить от них заявление. При нарушении прав несовершеннолетнего их в будущем можно восстановить через суд. Лучше всего будет отказаться от покупки такой квартиры.

Материнский капитал

Если вы хотите купить квартиру, которая ранее была приобретена с использованием средств маткапитала, то появляются дополнительные нюансы. Закон в этом случае обязывает родителей сделать детей собственниками посредством выделения в квартире долей. Доли могут быть разного размера, единых требований в законе на этот счет нет. Но это не отменяет того, что придется учитывать интересы детей-собственников.

Покупая такую квартиру, надо запросить у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании материнского капитала. Учитывайте, что с прошлого года эта выплата положена и тем, у кого родился первый ребенок (ранее ее давали только за второго ребенка).

После подачи набора документов и получения согласия от органов опеки можно переходить к сделке. После регистрации сделки и переезда ребенка на новое место проживания аналогичный пакет документов надо предоставить в местные органы опеки.

Если продавец не планирует покупать новую квартиру

Иногда семья с ребенком уезжает на долгое время в другую страну, продает жилье в России и взамен другое жилье приобретать здесь не планирует. Как уже было сказано выше, в такой ситуации родители обязуются выделить долю ребенку в будущем, это обязательство предоставляется в органы опеки.

На имя ребенка открывается спецсчет целевого назначения — «Поступление и хранение средств от продажи недвижимости». На этот счет после продажи квартиры родители зачисляют долю ребенка. До того, как ему исполнится 18 лет, распоряжаться этими деньгами ребенок сможет только получив согласие органов опеки.

Меры безопасности для покупателя

Когда при продаже квартиры нарушаются права несовершеннолетних, у которых в ней была доля, это всегда чревато проблемами. Когда им исполнится 18 лет, независимо от того, сколько прошло времени с момента продажи, они могут обратиться в суд. Даже если квартира уже была несколько раз перепродана. В результате у текущего собственника будут сложности и с высокой долей вероятности придется судиться.

Если вы покупатель, то настаивайте, чтобы ребенка выписали из квартиры до того, как будет подписан договор купли-продажи (речь идет о детях до 14 лет), и прописали по новому адресу. При альтернативной сделке, когда продавец одновременно продает свою квартиру и покупает другую, нужно взять с родителей нотариально удостоверенное обязательство выписаться и прописаться по новому месту жительства. Стоимость нотариальных услуг в этом случае составит порядка 1 500 рублей.