Как купить комнату

Причины, по которым люди хотят приобрести именно комнату, а не квартиру, разные: это и определенные финансовые возможности, и желание жить в центре города, и перспектива сдавать комнату в аренду.

В статье рассмотрим нюансы покупки комнаты в коммунальной квартире, поговорим, как грамотно оформить сделку и избежать проблем с соседями.

Поиск комнаты, просмотр, знакомство с соседями

Сейчас мало кто ищет недвижимость по объявлениям на столбах и остановках, главный источник актуальных объявлений - интернет.

Популярные ресурсы: “Авито”, “Домофонд”, “ЦИАН”, “Яндекс-Недвижимость” и т. п., сообщества по продаже недвижимости в социальных сетях. Там можно задать нужные параметры: площадь комнаты, удаленность от метро, количество комнат в квартире, количество санузлов и т. д. По фотографиям, прикрепленным к объявлению, можно предварительно оценить состояние комнаты и мест общего пользования в коммунальной квартире.

Найти подходящий вариант по объявлению - это первый этап. Дальше важно посмотреть комнату, оценить состояние кухни и санузла, и познакомиться с будущими соседями. Эффективнее идти на просмотр вечером, в это время больше шансов, что жильцы соседних комнат будут дома. Важно заранее установить для себя критерии, что допустимо, что - нет.

Если вам важна чистота на “общей” территории, не соглашайтесь на вариант, где откровенно грязно. Значит, соседям все равно, график уборки не соблюдается, и вряд ли вы их переделаете. О наличии в коммуналке алкоголиков и развеселой молодежи можно прямо задавать вопросы, да и по запахам и звукам многое будет понятно. Когда будете в комнате, оцените звукоизоляцию - если все, что за стеной, хорошо слышно, это может в дальнейшем действовать на нервы.

Проверка права собственности, обременений, долгов за ЖКУ

Понять, что продавец действительно является владельцем комнаты, можно, посмотрев выписку из ЕГРН. В ней содержится информация обо всех собственниках недвижимости, а также об обременениях и ограничениях, если они есть.

Выписку можно заказать на сайте Росреестра в электронном виде, это платная услуга. Но по большому счету этого можно не делать - когда будете оформлять сделку купли-продажи, все равно пойдете к нотариусу. Он обязательно проверяет право собственности и наличие обременений - также по актуальной выписке из Росреестра.

Чтобы не приобрести комнату вместе с долгами, попросите продавца принести последние оплаченные квитанции за жилищно-коммунальные услуги или справку из управляющей организации или ТСЖ.

У собственников других комнат преимущественное право на покупку

Ваши будущие соседи, которые уже владеют комнатами в коммунальной квартире, по закону имеют приоритетное право на покупку еще одной комнаты в этой квартире (часть 6 статьи 42 ЖК РФ, статья 250 ГК РФ). Продавец, прежде чем продать вам комнату, обязан уведомить всех собственников комнат в коммуналке о продаже - по сути предложить им выкупить эту комнату. И приобрести ее вы сможете, только если все эти собственники откажутся от покупки.

Всем собственникам рассылаются письма с предложением купить комнату по установленной продавцом цене на равных условиях. Это должны быть заказные письма с уведомлением о вручении, их надо направить по месту регистрации - не все собственники комнат могут по факту проживать в этой коммуналке. Собственники могут прийти к нотариусу и написать отказ от покупки, но так мало кто делает. Если по истечении месяца с момента получения письма получатель не изъявил желания купить комнату, это считается отказом от покупки.

Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Можно направить письма-уведомления через нотариуса. Услуга эта платная, но так можно быть уверенным, что всем собственникам были направлены извещения, и отказы зафиксированы нотариально. При этом выдается свидетельство, что собственник комнаты предпринял все попытки соблюсти право преимущественной покупки.

Сделка купли-продажи - обязательно у нотариуса

Поскольку при покупке комнаты в коммуналке вы приобретаете долю квартиры, сделку обязательно нужно проводить у нотариуса, так с 2016 года положено по закону (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

Если продавец состоит в браке, он должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу.

Нотариус проверит, действительно ли продавец является собственником комнаты, проверит наличие ограничений и обременений, и затем вы с продавцом заключите договор купли-продажи в трех экземплярах.

Далее нужно, как и при покупке квартиры, подать документы в ближайший МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности. Понадобятся: договор купли-продажи - все три экземпляра, выписка из ЕГРН о праве собственности на комнату продавца, нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на продажу, отказы соседей-собственников от покупки комнаты или свидетельство от нотариуса о том, что предприняты все попытки соблюсти преимущественное право покупки, и квитанция об уплате госпошлины.

Существует схема, когда комнату “продают” по договору дарения, в этом случае не требуется согласие собственников остальных комнат. Но так делать не стоит - сделку легко могут признать недействительной. Если продавец предлагает такой вариант, лучше отказаться.

Смогу ли я сдавать в аренду комнату, которую куплю

Многие думают, что для сдачи комнаты в коммуналке в аренду нужно получать согласие соседей - собственников других комнат. Это не так.

Сдать в аренду комнату, владельцем которой являетесь, вы можете без согласования с соседями. Если в дальнейшем соседей что-то не устроит, они могут отстаивать свои права через суд, и выиграют, только если ваши арендаторы действительно нарушали их права.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.