Как меняться жильем внутри семьи и не ругаться

Передача недвижимости между родственниками — достаточно распространенная жизненная ситуация, в которой важно все сделать грамотно во избежание недопониманий и конфликтов. Как оформить все таким образом, чтобы никого не оставить в обиде, расскажем в этой статье.

От родителей к детям

Вполне естественным стремлением родителей часто становится желание передать детям недвижимость (полностью или частично, долю). Масса вопросов в связи с этим появляется, когда дети на момент сделки являются несовершеннолетними.

Несовершеннолетним родители могут подарить свою недвижимость, при этом подписание договора потребует участия законного представителя. Чаще всего в его роли выступает второй родитель. Важно помнить, что после перехода прав собственности к несовершеннолетнему ребенку, дальнейшие сделки с ней возможны при условии наличия согласия органов опеки. Из-за этого процессы становятся дольше и сложнее.

Если ребенок не достиг возраста 14 лет, то возможны лишь два варианта заключения договоров: безвозмездное пользование и дарение. По достижении ребенком 14-летнего возраста при наличии у него своих денег у родителей появляется возможность продать ему квартиру (или долю в ней). Участие вышеупомянутого законного представителя здесь тоже потребуется.

От супруга к супругу

Приобретенное на общие деньги состоящими в официальном браке супругами имущество будет являться их совместной собственностью — даже если оформлено оно на кого-то одного из них. Но иногда нужно передать недвижимость от одного супруга к другому и сделать это таким образом, чтобы конкретно кто-то один был ее собственником.

Супругам никто не запрещает дарить друг другу что угодно, включая квартиру. Однако общее имущество в результате сделки дарения по-прежнему останется таковым. Есть исключение: это жилье, являющееся личной собственностью одного из них. Это может быть квартира, доставшаяся до того, как был заключен брак. Или полученная уже во время брака, но в результате приватизации, передачи по наследству или дарения — то есть на безвозмездном основании.

При этом надо учитывать неприятный нюанс, связанный с банкротством дарителя. Если в трехлетний срок с момента дарения дарителя признают банкротом, то квартиру (или долю) с высокой степенью вероятности могут вернуть ему в собственность — деньги от ее продажи пойдут на погашение задолженности. В результате тот, кому квартира была подарена, может ее лишиться. Исключение: в дар передается единственное жилье, не подлежащее реализации даже в случае банкротства.

Если один супруг продаст другому квартиру или долю, ситуация аналогичная. Собственность по-прежнему будет иметь статус общей, за исключением случаев, описанных выше (когда квартира была получена безвозмездно). Покупка квартиры в личную собственность одним супругом у другого возможна при наличии у покупателя денег, полученных до вступления в брак — но это нужно будет доказывать.

Одним из оптимальных решений для передачи полученной в браке и являющейся общей собственности между супругами может стать брачный договор. Альтернативный вариант — соглашение о разделе имущества. Эти документы служат для определения супругами режима личной собственности. Та или иная недвижимость (полностью или частично), будет принадлежать кому-то одному согласно договоренностям. При этом в случае признания кого-либо из супругов банкротом, указанные документы могут быть оспорены.

От бабушек к внукам

Иногда у бабушек возникает желание передать свое жилье непосредственно внукам в обход собственных детей. При этом они хотят реализовать все таким образом, чтобы избежать возмущения прямых наследников (других членов семьи) и подстраховать себя от попадания в уязвимое положение.

В этой ситуации решением может стать передача по договору дарения, но для бабушки здесь есть риск оказаться выселенной из квартиры после того, как внук вступит в права собственности на нее. Юристы в этом случае рекомендуют дарить большую долю в жилье, а не полностью всю квартиру.

Со стороны других членов семьи при этом могут быть предприняты попытки оспорить сделку. Для этого они могут утверждать, что даритель (бабушка) в момент совершения сделки не осознавала значение своих действий. Здесь совет от юристов простой: нужно организовать нотариальное сопровождение договора дарения, чтобы нотариус мог удостоверить дееспособность дарителя.

Есть и нюансы. Когда договор дарения будет заключен, одаряемый (внук) должен зарегистрировать свое право собственности на жилье как можно быстрее. С этим нельзя затягивать, потому что если вдруг даритель (бабушка) скоропостижно уйдет из жизни, а внук еще не успеет зарегистрировать право собственности, другие члены семьи смогут претендовать на квартиру в порядке наследования.

Если бабушка хочет подарить квартиру внуку, которому еще нет 18 лет, без участия родителей сделку заключить не получится. Они должны совершать сделки за детей, которым еще не исполнилось 14 лет. Если возраст ребенка 14-18 лет, то сделку ребенок совершает сам, но от родителей на нее требуется согласие.