Как не остаться без жилья и денег, покупая наследственную квартиру

По данным ряда некоторых крупных агентств по недвижимости, объем предложения наследственных квартир на «вторичке» сейчас составляет на 30% больше, чем годом ранее. В этой статье мы поговорим о «подводных камнях» покупки такой жилплощади и о том, как покупателю максимально обезопасить себя.

В чем заключается основной риск

Изначально квартира может перейти человеку по наследству либо по завещанию, либо по степени родства. Перед тем, как продавать жилье, свидетельство о праве на наследство нужно зарегистрировать в Росреестре, но иногда продавцы просто забывают это сделать. Главный риск заключается в том, что в будущем могут «всплыть» неучтенные, скрытые наследники — проверить весь круг возможных наследников весьма затруднительно. И эти люди с очень высокой степенью вероятности будут претендовать на имущество, оспаривая свои права через суд. Для покупателя это может закончиться печально, при самом оптимистичном сценарии он сможет получить назад свои деньги, а при худшем — остаться и без денег, и без квартиры.

«Свежее» наследство

Покупка квартиры из категории так называемого «свежего наследства» является наиболее рискованным мероприятием. Новый собственник жилья может попросту не знать обо всех наследниках. И нет никакой гарантии, что единственный наследник — это продавец, и спустя некоторое время не появятся другие наследники с желанием оспорить вашу сделку и получить долю в праве на квартиру. Преимущество таких квартир заключается в скидке, как правило, в размере 5-10%, к которой продавцы-наследники готовы по умолчанию. Если одна квартира перешла по наследству нескольким людям, то они скорее пойдут на уступку по цене и продадут жилье одним лотом, нежели будут связываться с долей каждого наследника по отдельности.

Обязательная доля и недостойные наследники

Среди круга наследников есть особая категория — это те, у кого есть право на обязательную долю в наследстве, а именно: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги, родители наследодателя и некоторые другие (статья 1149 Гражданского кодекса РФ). Наличие таких наследников не всегда бывает очевидно, особенно, когда наследование осуществляется на основании завещания.

Еще одна отдельная категория — это недостойные наследники, которые по решению суда или нотариуса не получают право на наследство, хотя изначально оно у них есть (статья 1117 ГК РФ). Это могут быть лишенные родительских прав родители или те, кто был признан умершими, но впоследствии выяснилось, что они живы — такие случаи тоже бывают. Если данные наследники будут реабилитированы судом, то они будут претендовать на свою долю, что влечет проблемы для покупателя.

Оспаривание завещания

После того, как получивший квартиру по завещанию человек продал ее, завещание может быть оспорено по причине недееспособности наследодателя в момент изъявления воли или факт того, что завещание было составлено им по принуждению. В таких ситуациях потенциальные наследники подают в суд и предоставляют доказательства — например, справку о том, что наследодатель числился на учете в психоневрологическом диспансере. Иск может быть удовлетворен судом, и тогда все наследство будет распределяться повторно с учетом всех наследников.

Приобретая наследственную квартиру также можно столкнуться с трудностями уже в процессе заключения сделки, поскольку часто наследники (если их больше одного) не в состоянии прийти к единому согласию в плане цены продажи. Из-за этого финальная цена может вырасти, а сама сделка будет затягиваться или вовсе отменится.

Срок исковой давности

На вступление в наследство по закону отведен срок 6 месяцев, но некоторые наследники этот срок пропускают, а потом внезапно появляются. Казалось бы, при пропуске этого срока такие наследники уже не могут получить имущество, но встречаются исключения. Например, у них будут уважительные причины, которые они смогут подтвердить и доказать в ходе судебного разбирательства. Как вариант — человек проходил лечение в медучреждении. Если суд восстановит его в правах, то он сможет претендовать на наследственную квартиру, которая была продана.

В данной ситуации отсчет срока исковой давности ведется не с момента ухода наследодателя из жизни, а с момента, когда наследник об этом узнал или должен был узнать. Даже если квартирой уже несколько лет владеют другие люди, никто не гарантирует, что такой наследник не предъявит свои права.

Как свести риски к минимуму

Для начала надо узнать, каким образом квартира перешла по наследству к продавцу — по завещанию или по закону в порядке степени родства. Это даст понимание потенциальных рисков в будущем. Узнайте, какие еще родственники входят в круг наследников, если они есть. Если квартира была получена продавцом по закону, надо узнать о том, наследниками какой очереди она продается и имеются ли отказы от наследства.

Важно прописать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры, если будет суд, это пойдет в плюс с точки зрения подтверждения статуса добросовестности покупателя. Рассчитываться нужно в безналичной форме. Сделку могут признать недействительной, и тогда можно будет претендовать на возврат только той суммы, которая фигурирует в договоре — расписки учитываться не будут.

Также надо детально изучить выписку из ЕГРН и предыдущую цепочку перехода прав собственности на квартиру. Надо узнать, были ли завещательные отказы, имеются ли обременения в виде ареста, ипотеки и т.д. — информация об этом должна быть указана в выписке.

Полезно будет пообщаться со всеми наследниками и с соседями, часто данный способ оказывается самым эффективным. Кто проживал в квартире, были ли другие члены семьи, случались ли конфликты и т.д. — всю эту ценную для покупателя информацию можно узнать у соседей. Саму сделку нужно проводить через нотариуса, не забывая о возможности оформить титульное страхование — такая страховка предназначена специально для покрытия рисков утраты права собственности на жилье и может быть полезна при покупке именно наследственной квартиры.