Как платить меньше налогов за счет снижения кадастровой стоимости недвижимости

Сама по себе кадастровая стоимость объекта недвижимости нужна для расчета налога, уплачиваемого за него. Данную стоимость можно снизить, полностью легально уменьшив и налоговое бремя. И речь здесь идет не только о квартирах или долях в них, но и о дачах, машиноместах, гаражах и пр. Подробнее расскажем в данной статье.

Кадастровая стоимость: что это такое и как ее считают

Это проведенная государством с целью определить налогообложение оценка недвижимости (здесь мы говорим о налоге на имущество). Она выполняется оценщиками, а заказчиками выступают госорганы. Такая оценка должна быть сопоставима с рыночной стоимостью, но нередко допускаются несоответствия и неточности. И если ваши интересы оказались затронуты подобными ошибками, то у вас есть право кадастровую стоимость оспорить.

Для вычисления кадастровой стоимости используется отдельная методика, которую утверждает Минэкономразвития РФ. В основе этой методики лежит массовая оценка, каждая квартира или другой объект недвижимости по отдельности не оцениваются. Определением кадастровой стоимости занимается уполномоченное государственное бюджетное учреждение.

Если есть рыночная стоимость, для чего вообще нужна кадастровая

Изначально для оценки объектов недвижимости, включая квартиры, использовались данные БТИ. Однако рыночную стоимость эти данные никоим образом не отражали. Именно для того, чтобы при налогообложении отталкиваться от реальной цены, государство регулярно делает переоценку.

Кадастровая стоимость — это и есть результаты переоценки, они фиксируются в ЕГРН и Фонде данных государственной кадастровой оценки. В каждом регионе регулярность проведения оценки может быть разная. В большинстве из них — не чаще 1 раза в 3 года, но не позже 5 лет с момента прошлой оценки. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя установлены другие требования: не чаще 1 раза в 2 года.

Узнать об изменении кадастровой стоимости недвижимости можно самостоятельно при помощи онлайн сервиса Росреестра. В противном случае вас может ждать сюрприз, когда налог будет пересчитан по новой стоимости.

Что конкретно свидетельствует о завышенной кадастровой оценке

Поскольку при кадастровой оценке не учитываются индивидуальные особенности каждого объекта недвижимости, существует достаточно высокая вероятность ошибки. Чтобы выявить завышение, надо иметь представление о реальной рыночной цене объекта. Для этого можно самостоятельно проанализировать интернет ресурсы и собрать информацию о том, за сколько продаются и покупаются аналогичные объекты. Еще можно воспользоваться услугами независимого оценщика — это даст более точный и квалифицированный результат.

Какие доказательства понадобятся для оспаривания кадастровой оценки

Стоит сразу сказать, что справки компании-застройщика, риэлтора и других представителей рынка недвижимости не будут иметь доказательной силы. Наряду с заявлением налогоплательщику нужно будет представить выполненный независимым оценщиком отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Данный отчет должен быть и в бумажном, и в электронном виде.

Для оспаривания могут быть два основания:

• при оценке использовались недостоверные данные (размер площади, материал стен и так далее);


• стоимость объекта превышает рыночную стоимость.

Подтвердить недостоверность использованных данных можно документами, которые доказывают наличие ошибки в ходе проведения кадастровой оценки. Например, если выявлена ошибка в площади квартиры (и эти ошибочные данные использовались при оценке), то доказательством могут служить сведения из ЕГРН, где будут указаны верные параметры.

Оспаривание в досудебном и судебном порядке: в чем разница

В некоторых регионах нашей страны начала действовать обновленная процедура оспаривания. Суть нововведения в том, что досудебная стадия рассмотрения заявления и отчета об оценке стала обязательной. То есть сначала вопрос будет рассматриваться в местном госучреждении по кадастровой оценке. И только в случае вынесения им отрицательного решения можно будет идти в суд, где уже будет назначена соответствующая экспертиза.

Однако для большинства регионов (включая Москву и Подмосковье) такая схема не применяется. Здесь оспорить кадастровую стоимость изначально можно в двух инстанциях на выбор. Это комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и суд.

В целом рассмотрение заявления через комиссию — это более быстрый и простой вариант. Ее решение можно продолжить оспаривать в суде. Но в конкретном регионе, в частности, в Москве, такой комиссии может и не быть, тогда для оспаривания нужно идти сразу в суд.

Если рыночная стоимость снизилась, то можно ли изменить кадастровую оценку

Например, рядом с домом начали строить дорогу или вредное производство, что является понижающим фактором для цены квартиры на рынке. В регионах, где практикуется новая вышеописанная схема оспаривания, на основании этого можно изменить кадастровую оценку — такая схема предусматривает определение рыночной цены на конкретную дату. Во всех остальных случаях оспаривание возможно только по состоянию на дату, в которую проводилась последняя оценка. То есть все обстоятельства, которые возникли уже после этой даты, просто так в любой момент времени учесть нельзя. Это можно будет сделать только при проведении ближайшей плановой оценки и затем уже при необходимости оспаривать.

Как быть с уже начисленными налогами

Если налогоплательщик узнал о том, что кадастровая стоимость его недвижимости была пересчитана, только из сообщения ФНС, то есть возможность оспорить начисленные налоги.

Оспаривание допускается вплоть до того, как будут утверждены результаты следующей оценки, но лучше с этим не затягивать. Прежде всего это касается регионов, в которых действует вышеупомянутая схема оспаривания: дело в том, что пересчитать размер налога можно только с года, когда было подано соответствующее заявление. То есть при подаче заявления в следующем году прошлогодний налог пересчету подлежать не будет.

В регионах, где новая схема оспаривания не действует, данное правило не работает. То есть подать заявление можно в любой год налогового цикла и получить перерасчет за все то время, пока действовала оспариваемая кадастровая стоимость.

Ссылка на сервис Росреестра для уточнения кадастровой стоимости объекта недвижимости.