Как принять квартиру в новостройке

Если вы вложились в квартиру в новостройке, а сейчас ждете, когда строительство завершится и можно будет переезжать, вам пригодится этот материал. Рассказываем, как дотошно проверить квартиру и принять ее у застройщика.

Кто и когда должен принимать квартиру

С момента, когда застройщику разрешат вводить новостройку в эксплуатацию, он запустит процесс сдачи-приемки квартир. При этом он оповещает дольщиков, направляя письма почтой. Если вы получили такое письмо - значит, вас приглашают на осмотр и приемку квартиры. Также могут позвонить, прислать смс и продублировать информацию в социальных сетях. Вы можете позвонить сами и договориться об удобном для вас времени осмотра.

Все дольщики, которые указаны в вашем договоре долевого участия (ДДУ), должны присутствовать на осмотре квартиры. С собой дольщикам надо взять паспорта и оригинал ДДУ.

Бывает так, что не все в назначенный день могут прийти. Например, дольщики - пожилые люди, которым по состоянию здоровья тяжело присутствовать на приемке. Тогда можно составить доверенность на одного из дольщиков или на другое доверенное лицо (например, родители доверяют детям принять квартиру).

С собой каждому дольщику надо взять договор долевого участия и паспорт. Или же доверенное лицо берет с собой паспорт, ДДУ и доверенности от дольщиков. Сначала нужно будет сверить документы с документами застройщика. Обратите внимание на дату получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

У застройщика есть обязанность передать квартиры дольщикам в определенный срок после ввода новостройки в эксплуатацию. В ДДУ прописывается срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию и срок, в течение которого застройщик должен передать квартиру. Например, во втором квартале 2020 года - получение разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартиры - в течение 90 дней. Если застройщик в эти сроки не уложится, он должен выплатить вам неустойку.

Чтобы получить неустойку, нужно написать претензию застройщику, в которой указать количество дней просрочки. Документ составьте в двух экземплярах, на вашем пусть застройщик поставит дату получения, подпись и печать. К претензии нужно будет приложить копию акта приемки-передачи, где стоит фактическая дата передачи квартиры.

Ответить на претензию должны в 10-дневный срок. Если вам предложат компенсацию, посчитайте положенную вам неустойку и решите, устроит ли вас предложенная сумма. Если устроит, составьте соглашение о досудебном урегулировании спора с указанием срока выплаты. Если вас компенсация не устраивает, а застройщик упирается, можете обратиться в суд. В случае вашей победы застройщика обяжут выплатить вам не только неустойку, но судебные расходы и штраф, равный половине неустойки.

Посчитать размер положенной вам неустойки можно по формуле, приведенной в части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

---

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

---

Для организаций (юридических лиц) берется 1/300 ставки рефинансирования, для граждан (физических лиц) неустойка удваивается.

Подразумевая, что дольщик - обычный человек (физическое лицо), покупающий себе жилье в новостройке, мы сразу закладываем в расчетную формулу двойную неустойку.

1/300 * ставка рефинансирования/100 * стоимость квартиры * количество дней * 2

В формуле ставка рефинансирования делится на 100, поскольку Центральный банк РФ объявляет ее величину в процентах, а для расчета необходимо представить ее в виде дроби.

---

Пример расчета неустойки, если квартира стоит 5 500 000 рублей, и застройщик опоздал с передачей на 23 дня (ставка рефинансирования на момент написания статьи - 7,5%):

1/300 * 7,5/100 * 5 500 000 * 23 * 2 = 63 250 рублей.

---

Если ставка рефинансирования менялась за время просрочки, расчет становится немного сложнее. Весь срок делится на несколько частей (до и после смены ставки) и расчеты ведутся для этих периодов по отдельности. Тогда сумма полученных штрафных санкций и является неустойкой.

У вас по ДДУ так же есть обязанность принять квартиру в определенный срок с момента, когда застройщик вас оповестил о сдаче дома. Если застройщик все сделал на совесть, а вы без каких-либо уважительных причин не принимаете квартиру в срок, застройщик не обязан будет платить вам неустойку.

Важный момент. Если вы пришли на приемку квартиры, и застройщик предлагает сразу подписать все документы (в том числе передаточный акт), а только потом пойти на осмотр, не соглашайтесь. Сначала осмотр, потом - подписание или неподписание документов, только так. Иначе рискуете принять квартиру в нежилом состоянии.

Общение с будущими соседями

В социальных сетях часто создаются сообщества застройщиков, жилищных комплексов и дольщиков. Там можно посмотреть, кто из ваших будущих соседей уже был на приемке, какие недочеты обнаружил.

Если дефектов много, можно обсудить эту проблему в группе, объединиться и написать коллективную претензию к застройщику.

Можно потребовать застройщика устранить серьезные недочеты, либо выплатить компенсацию, покрывающую ваши затраты на приведение квартиры в нормальное жилое состояние. Принимать квартиру, где нельзя жить, вы не обязаны.

---

Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

---

Проверка дома

Осматривая дом, нужно обращать внимание буквально на все. Но мы перечислим основные проблемы, чтобы вы знали, на что смотреть в первую очередь.

В подъезде должна быть входная дверь без дыр, которая нормально открывается и не скрипит, также должны стоять ограничители, чтобы эта дверь не билась ручкой в стену. В подвале должно быть сухо, на чердаке тоже. Не должно быть сырых или промерзших углов, неприятных запахов. Стены должны быть окрашены или оштукатурены. Должны висеть почтовые ящики. Не должно быть вмятин на стенах, вспученной штукатурки и облупившейся краски. Лифт должен работать (хотя бы один, если их несколько).

Все обнаруженные в ходе осмотра недочеты записывайте в блокнот.

Проверка квартиры

В договоре должна быть характеристика квартиры - вид отделки, материалы, оборудование. Ваша задача сравнить то, что там написано, с тем, что есть по факту.

Площадь квартиры должна соответствовать заявленной. Измерьте длину и ширину всех комнат, рассчитайте фактическую площадь. Если она меньше той, что указана в договоре, вы можете требовать денежную компенсацию.

Обратите внимание на дверь: она должна без проблем закрываться-открываться, не должна провисать и закрываться самопроизвольно (значит, установлена криво), ключи не должны заедать в замочной скважине. Не должно быть щелей и дыр между стенами и дверной коробкой.

Если квартира сдается без отделки, и пол - это цементная стяжка, проверьте, чтобы не было трещин. Также не должно быть пустот. Об их наличии можно понять по звуку шагов, в этих местах он будет отличаться.

Потолочные плиты не должны быть на разных уровнях по высоте, перепады должны быть выровнены. Правда, если впоследствии устанавливать натяжные потолки, эта проблема становится несущественной. Потолки должны быть не ниже, чем указано в договоре. Если в ДДУ про высоту потолков не сказано, они должны быть не ниже 2,5 метров. Это существенный недостаток.

Стены должны быть ровными и вертикальными. Проверить это можно только с помощью правила и уровня (или отвеса с грузиком).

Окна и дверь на балкон должны плавно открываться и закрываться. Царапины на стеклах - недочет, хоть и несущественный. Уплотнители не должны провисать.

Если по договору должна быть установлена электрика - розетки, выключатели и цоколи - ее отсутствие будет существенным недочетом. Все должно быть в рабочем состоянии, можете проверить розетки с помощью индикатора напряжения, цоколи - с помощью обычной лампочки. Если по ДДУ не предусмотрена установка розеток и цоколей, то в квартире просто должны быть выведены провода. Проводку сами не проверяйте, для этого надо пригласить электрика.

Радиаторы отопления должны висеть ровно - проверьте уровнем, заодно обратите внимание на крепления - они должны быть надежными, ничего не должно болтаться. В ванной обратите внимание на трубы, под ними не должно быть влажно. Проверьте, работает ли вентиляция. Для этого поднесите лист бумаги к решетке, если его притянуло - работает.

Рекомендуем записать показания всех имеющихся счетчиков и внести в акт приемки. Так у вас будет доказательство на случай, если потом возникнут расхождения с УО по показаниям и сумме платежей за ЖКУ.

На осмотр квартиры советуем пригласить друга, понимающего в строительстве, если, конечно, такой у вас есть. Если нет, и сами вы боитесь что-то упустить, можете обратиться в специализированную компанию по приемке квартир в новостройках, такие существуют. Придется оплатить услуги специалиста, зато вы будете уверены в своем новом жилье.

Акт приемки и дефектный акт

Если вы осмотрели дом и квартиру и не имеете никаких претензий к качеству увиденного, можете подписывать акт приемки. Если же есть недочеты, у вас появляются два варианта действий.

Если недочеты существенные - такие, при которых в квартире нельзя жить - не подписывайте акт приемки. Зафиксируйте все недочеты в дефектном акте, и обязательно сделайте акцент на том, что они существенные.

Если недочеты несущественные, запишите их в дефектный акт, при этом акт приемки тоже подпишите.

С существенными недочетами принимать квартиру не стоит, чтобы избежать лишних проблем. Застройщик, получивший от вас подписанный акт приемки, может потом кормить “завтраками” очень долго. В итоге придется обращаться в суд, чтобы отстоять свои права. А если вы акт приемки не подписываете, застройщик заинтересован как можно скорее устранить все дефекты и недостатки, чтобы сдать вам квартиру.

Несущественные недочеты не являются причиной для отказа принять квартиру. Это когда, например, стены не совсем ровные, поцарапаны или измазаны окна - некрасиво, конечно, но жить не мешает. Если вы не подпишите акт приемки в этом случае, через 2 месяца застройщик оформит односторонний акт передачи и за квартиру будете отвечать вы. Но ему придется доказать, что вы специально уклоняетесь от приемки квартиры.

Несущественные недочеты все равно включите в дефектный акт. Такие “мелочи” не должны сходить с рук нерадивым застройщикам. Ведь когда вы заключали ДДУ, вам наверняка обещали нечто более радужное, чем поцарапанные окна и кривые стены.

Гарантия застройщика

Даже если вы подписали акт приемки, это не означает, что вы отказываетесь от всех претензий в дальнейшем! Если спустя время обнаружатся существенные недочеты, вы можете требовать от застройщика их устранения. Согласно 214-ФЗ гарантия застройщика на переданную вам по договору квартиру составляет не менее 5 лет, а на инженерное оборудование - не менее 3 лет. Конкретный срок должен быть указан в ДДУ.

---

Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

---

В течение гарантийного срока вы вправе пожаловаться на обнаруженные недостатки. Например, если в доме через год или два выйдет из строя лифт, возникнут проблемы с отоплением, вентиляцией или подачей воды - застройщик должен будет восстановить нормальную работу всех систем. Так же обстоит ситуация с дефектами в несущих конструкциях, стеклопакетах и дверях, установленных застройщиком.

Но!

Нужно различать недочеты, появившиеся из-за некачественно выполненных застройщиком работ, и дефекты, вызванные естественным износом. За последнее, как и за поломку оборудования из-за неправильной эксплуатации, ответственность может нести управляющая организация, если недочеты в общедомовом имуществе. Если что-то сломалось в квартире по вине жильцов, возложить ответственность на застройщика тоже не получится.

Как видите, чтобы застройщик отремонтировал что-то по гарантии, нужно доказать, что недостатки вызваны некачественными строительными работами. Иногда это бывает проблемой, которую можно решить только в судебном порядке.