Как сделать из дачного дома полноценное жилье

Разрешение строить жилые дома на садовых участках и направлять на их реконструкцию средства маткапитала, а также их возросшая востребованность на фоне пандемии, поспособствовали росту популярности использования загородных домов в качестве постоянного места проживания. В этой статье мы рассмотрим некоторые тонкости процесса превращения сезонной дачи в полноценное жилье.

Жилой дом: что это такое

Жилым домом является отдельно расположенное здание, в котором присутствует все необходимое. Чтобы дом был признан жилым, он должен быть построен с полным соблюдением конкретных норм — они касаются термозащиты, влагоизоляции, прочности несущих конструкций. Также он должен быть оснащен различными системами инженерного плана — отопительными, вентиляционными, водоотводными и пр. Полный перечень требований, предъявляемых к жилым объектам, содержится в главе II положения о признании помещения жилым, утвержденного ПП РФ от 28.01.2006 № 47.

Перевод садового дома в жилой: всегда ли его можно сделать?

Не всегда, и наибольшую проблему здесь может представлять категория земли, на которой расположен дом, и вид ее разрешенного использования. Постройка частных жилых домов разрешена на землях ИЖС, ЛПХ и садоводства, если дом построен на других землях, то официально признать его жилым не получится (даже при условии его соответствия всем остальным параметрам).

Вид разрешенного использования участка в отдельных случаях можно попытаться изменить, но это будет очень сложно и долго, и далеко не факт, что затея увенчается успехом. К примеру, если такая процедура вступает в противоречие с планом развития населенного пункта.

Еще одним серьезным препятствием может стать невозможность подвести требуемые коммуникации или банальный дефицит средств, требуемый для проведения реконструкции.

Перечень документов, который нужен для регистрации дома в статусе жилого

Прежде всего необходимо иметь на руках техническое заключение о том, что дом находится в надлежащем состоянии, такой документ можно получить только в проектной организации с допуском СРО. Помимо этого, потребуется следующее:

• заявление в свободной форме о переводе нежилого объекта в статус жилого с указанием контактов заявителя;


• выписка из ЕГРН (если дом не находится в собственности, то нужен правоустанавливающий документ);


• техпаспорт, который подтверждает, что садовый дом соответствует необходимым требованиям в части безопасности и надежности.

Есть ли возможность провести реконструкцию садового дома таким образом, чтобы он был признан жилым?

Такая возможность есть. От того, насколько характеристики текущего дома соответствуют нужным характеристикам, будет зависеть масштаб изменений. К примеру, если у вас есть бытовка или другое сооружение, законодательно не относящееся к объекту недвижимости, то проводить реконструкцию нет смысла — надо начинать строительство нового дома. Но есть и построенные на капитальном фундаменте садовые дома, они мало чем отличаются от жилых, и в этом случае реконструкция будет оправданной.

При этом практика показывает, что дома, имеющие сложную архитектуру и возведенные с применением редких стройматериалов, на этапе согласования по переводу в жилой статус вызывают больше вопросов, нежели стандартные. Также есть тенденция, когда возведенные из известных в регионе производителей домокомплектов здания проще согласовать, поскольку про их характеристики все известно.

Для минимизации временных и финансовых затрат при переводе объекта он должен отвечать ряду нижеследующих требований:

• со сменой статуса должны быть согласны все совладельцы;


• объект не должен находиться под обременениями в виде ареста, залога и пр.;


• наличие документального подтверждения прав на владение домом;


• садовый дом должен числиться на учете в ЕГРН.

Возможно ли провести ремонт садового дома на средства маткапитала?

Это не совсем верно, средства материнского капитала можно направить только на реконструкцию жилого дома, причем в размере максимум 50% от его суммы. Суть недавнего законодательного нововведения в этой части заключается в том, что отныне данный дом может находиться на садоводческой земле, но у него уже должен быть статус жилого.

Я хочу, чтобы мой садовый дом признали жилым. Куда мне обратиться?

Первым делом — в проектную организацию, у которой есть все необходимые допуски от СРО, она выдаст техническое заключение о том, что дом находится в надлежащем состоянии. После того, как будет собран пакет необходимых документов, нужно идти либо в МФЦ, либо в уполномоченный орган местного самоуправления (администрацию).

Каков объем финансовых расходов на процедуру?

Если перевод дома предполагает проведение реконструкции, то здесь все зависит от возможностей и желания владельцев. Но есть и платежи обязательного порядка — это госпошлина 2 000 руб. (уплачивается каждым собственником) и разработка вышеупомянутого технического заключения. Если отдать весь процесс под управление компании по согласованию недвижимости, которая займется сбором документов и организацией процесса «под ключ», то такая услуга в среднем стоит 15 000 руб.

Мне отказали в переводе. Что делать?

Здесь возможны два варианта. Если причину отказа можно легко устранить, то достаточно будет исправить недочет и заново подать пакет документов. Также можно действовать в судебном порядке, но следует понимать, что суд признает правомерным отказ в случае, если, например, в пакете не хватает какого-либо документа, дом не отвечает какому-либо из требований или построен на участках лесного или водного фонда (то есть не предназначенных для целей жилого строительства в принципе).
Таким образом, обращаться в судебные органы нужно только тогда, когда имеется нарушение ваших прав, либо озвученные причины отказа противоречат закону. Иначе все это приведет только к пустой трате денег и времени.