Как списать долги за «коммуналку» от предыдущих владельцев жилья

При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости можно столкнуться с ситуацией, когда предыдущий владелец накопил большую задолженность по оплате услуг ЖКХ. Например, если речь идет о приобретении жилья на торгах.

Покупатель вступает в права собственности, переводит лицевой счет на себя и начинает ежемесячно платить, но как быть со списанием долга с этого счета? Как сделать так, чтобы управляющая компания (УК) взыскивала его не с нового владельца, а с прежнего?

Плата за жилье: что в нее входит

Чтобы в данном вопросе разобраться, надо прежде всего понять, какие расходы несет владелец квартиры.

В первую очередь, это оплата содержания жилого помещения, сюда относятся услуги/работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, необходимые для содержания общего имущества коммунальные ресурсы.

Также собственник должен оплачивать услуги ЖКХ, непосредственным потребителем которых он является — это холодное и горячее водоснабжение, электро- и теплоэнергия, газ, вывоз отходов, канализация и пр., а также капремонт.

Новый владелец по долгам предыдущего собственника не отвечает

Обязанность оплачивать услуги ЖКХ у нового владельца появляется с момента возникновения у него права собственности на квартиру. Например, таким моментом может быть регистрация соответствующего права в Росреестре.

Существует общее правило, согласно которому новый владелец по долгам предыдущего собственника не отвечает, потому что вместе с переходом прав собственности на квартиру обязанность оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги не переходит.

В этой связи накопленная по оплате ЖКУ предыдущим владельцем задолженность остается его долгом, то есть управляющая компания должна взыскивать средства именно с предыдущего собственника, требовать нового владельца оплатить этот долг она не имеет права.

Долги по оплате капитального ремонта переходят к новому владельцу

Вышесказанное не применяется к задолженности по взносам на капремонт. В отличие от обязательства оплачивать услуги ЖКХ, обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт переходит вместе с переходом прав собственности на квартиру — включая неисполненные обязательства (задолженность). То есть в случае неуплаты этих взносов предыдущим владельцем, новому собственнику придется их оплачивать самому.

Судебная практика

Если обратиться в суд, пытаясь оспорить такую задолженность, то он займет позицию коммунальщиков. В качестве примера можно привести апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27 ноября 2014 года по делу №33-16924/2014. В этом случае судом было указано на отсутствие доказательств, что предыдущий собственник свою обязанность по оплате капитального ремонта исполнил. Как следствие — погашение долга ложится на нового владельца.

Однако в ситуации, когда в квитанцию была включена задолженность предыдущего владельца, и новый владелец обратился к УК с требованием провести перерасчет других ЖКУ, суд Калининграда встал на сторону истца, обязав УК чужую задолженность из квитанции убрать и сделать перерасчет (решение № 2-5677/2014 2-5677/2014~М-4465/2014 М-4465/2014 от 25 ноября 2014 г. по делу № 2-5677/201).

Как избавиться от подобного рода долгов за «коммуналку»

Если вы столкнулись с тем, что старый лицевой счет переписали на вас и вы видите в квитанции долг предыдущего владельца, то нужно подать заявление в УК. В этом заявлении надо указать, что вы требуете проведения перерасчета по финансово-лицевому счету и разделения/выделения лицевого счета либо открытия нового.

Рекомендуется составить заявление в двух экземплярах, один из которых лично передать в УК, и попросить поставить отметку на втором экземпляре, что заявление принято (с указанием даты). Если времени на личный визит нет, то заявление можно отправить почтой заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В случае отсутствия ответа со стороны УК или отказа, можно обращаться в суд.

Похожие прецеденты уже были, и суд вынес решение, что при наличии на лицевом счете задолженности предыдущего владельца должен быть открыт новый лицевой счет. На нем будет указан новый владелец и содержать он будет сведения только о его платежах за «коммуналку». Соответствующее обязательство было присуждено УК (решение районного суда г. Барнаула № М-3992/2013 2-4028/2013 2-4028/2013~М-3992/2013 от 7 ноября 2013 г).

При этом впоследствии УК попыталась обжаловать это решение в вышестоящей инстанции, но оно было оставлено в силе (апелляционное определение Алтайского краевого суда № 33-1232/2014 от 11 февраля 2014 г. по делу № 33-1232/2014).

Итого, общая рекомендация в этом вопросе заключается в том, что нужно обращаться в УК и не бояться отстаивать свои законные права не платить задолженность предыдущих собственников.