Какие права есть у родителей и детей при проведении сделок с недвижимостью

Независимо от возраста ребенок может являться владельцем недвижимости. Если на него оформляется жилье, то он получает гарантию обеспеченности жилплощадью на момент достижения совершеннолетия. При этом исключается риск уменьшения его прав из-за тех или иных семейных обстоятельств.

На практике же часто появляется потребность продать или обменять объект недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему. В этой статье мы разберем, какие права имеются у родителей и детей в плане распоряжения жильем.

Права ребенка

У несовершеннолетних детей нет возможности самим распоряжаться имуществом. Если ребенку не исполнилось 14 лет, то он никак не фигурирует в сделке: от его имени будут действовать родители (опекуны, усыновители). Если возраст ребенка составляет 14-18 лет, то для совершения сделок понадобится согласие родителей в письменной форме.

При этом в каждом случае совершение сделки возможно строго при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Если эти органы или суд признают ребенка полностью дееспособным, то у него может появиться право на самостоятельное распоряжение имуществом. Например, когда ребенок имеет работу, постоянный доход, вступил в брак и т. д

Квартира ребенка и распоряжение ею родителями

У родителей нет права собственности на жилье, которое оформлено на ребенка, это только его имущество. Продажа, обмен, дарение, сдача в аренду, передача в залог или безвозмездное пользование, раздел, выделение долей из такого жилья исключительно по воле родителей (опекунов, усыновителей) невозможны. Для всего этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Согласие органов опеки

Рассчитывать на получение одобрения от органов опеки на проведение сделки можно только при условии, что ребенок получит альтернативное жилье не меньшей площади. То есть придется доказывать не только то, что ребенок не окажется без жилья, но и то, что условия его проживания не станут хуже.

Органы опеки будут смотреть, в том числе, и на местонахождение нового жилья. Поэтому они могут и не дать согласие, если ребенок проживал в столице, а взамен переедет в регион. Стоимость жилья также будет изучена органами опеки. Если предлагаемая ребенку квартира будет дешевле, чем та, которая ему принадлежит, то разницу в цене они могут обязать перечислить на счет ребенка в банке. По мере достижения совершеннолетия ему откроется и доступ к данному счету.

Оформление квартиры на ребенка

Это можно сделать, даже если ребенок будет выступать единственным собственником. Наиболее распространенные случаи: родители покупают ребенку квартиру, он получает ее по завещанию или в дар. Немаловажный нюанс: если родители разведутся, данная квартира не попадает в категорию совместно нажитого имущества. Есть некоторые нюансы при проведении подобных сделок. Прежде всего, если ребенку еще нет 14 лет, то за него все решения принимают родители, подпись ставят тоже они. С 14 до 18 лет рядом с подписью родителей уже потребуется подпись ребенка.

Непосредственно процесс оформления квартиры на ребенка до 18 лет аналогичен обычной процедуре. На этапе подписания договора купли-продажи при заполнении графы «ФИО покупателя» надо указать данные ребенка и его законного представителя, у которого должны быть подтверждающие соответствующие полномочия документы — для родителей это будет свидетельство о рождении, для опекунов или усыновителей — решение суда об установлении попечения или усыновлении. Если ребенок достиг 14 лет, то для заключения сделки у него должен быть паспорт.

После договор заверяется у нотариуса, оформляется акт приемки-передачи, оплачивается госпошлина, пакет документов направляется в регистрирующий орган. В течение 30 дней будет выдано свидетельство о собственности. Если квартира покупается с использованием заемных денег или маткапитала, то также надо будет получить согласие органов опеки. Аналогичный механизм передачи квартиры ребенку будет и в случае дарения. При получении квартиры по завещанию ребенку и родителям ставить подписи не нужно, поскольку такая сделка является односторонней.

Выделение долей несовершеннолетнему ребенку

Чаще всего доли в квартире (доме) выделяются равные: если семья состоит из 4 человек (2 родителя и 2 ребенка), то на каждого приходится по 25% жилья. Здесь речь идет о процедуре безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости, она оформляется через дарственную или соглашение о передаче. В этих документах надо будет указать ФИО, паспортные данные, даты рождения участников сделки, данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Такие сделки оформляются нотариально, госпошлина определяется ценой недвижимости и составляет 0,5% от нее, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Также в зависимости от конкретного региона может меняться сумма доплаты за техническую часть. Для того, чтобы Росреестр заверил выделение долей, потребуются паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Продажа жилья, в котором есть детская доля

В ситуации, когда среди собственников квартиры есть ребенок, ее продажа допускается только при наличии согласия органов опеки. Это согласие можно получить, если ребенка в другом жилье обеспечат долей, не меньше и не дешевле той, что есть сейчас. Стоит учитывать, что родителям и их близким родственникам нельзя выкупать жилплощадь у ребенка, независимо от того, является ли он единоличным собственником или владеет только долей.

Органы опеки проведут проверку с целью выяснить, не отразится ли в негативную сторону заключение сделки на жилищном и социальном положении ребенка, не будет ли иметь место ущемление его прав. Согласие органов опеки вместе с основным пакетом документов нужно передать в Росреестр. В свою очередь покупателю, который хочет приобрести квартиру у семьи с детьми, надо запросить выписку из ЕГРН и удостовериться в том, есть ли в этой квартире доля у несовершеннолетнего ребенка.