Живи, общайся, управляй!
Навигация

Какие риски несет в себе занижение стоимости жилья в договоре

Нередко в договорах купли-продажи (ДКП) стороны сделки указывают цены, далекие от фактически уплаченных за квартиру сумм. Такие схемы — это рискованная затея, а ответственность может доходить вплоть до уголовной. В этой статье мы рассмотрим данную тему подробнее.

Почему идут на занижение стоимости сделки

Здесь можно выделить две основные причины. Первое: продавец хочет свести к минимуму уплату налогов в размере 13% при продаже квартиры, которой он владел меньше установленного срока (это может быть 3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств). Второе: денежные средства покупателя частично имеют нелегальное происхождение.

Чаще всего выступать за снижение цены в договоре будет продавец, стремящийся уменьшить налоговую нагрузку. Поэтому такая схема получила распространение среди тех, кто покупает квартиры в качестве инвестиций с целью перепродать после подорожания. Соответственно, объектом недвижимости часто будет квартира в новостройке, купленная на ранних стадиях строительства, или квартира, в которой сделали ремонт и выставили на продажу.

Суть сделки незамысловата: эквивалентная первоначальная стоимость квартиры прописывается в договоре. Остаток передается в руки лично или через ячейку в банке. На эту дополнительную сумму можно оформить расписку или указать в допсоглашении к договору. Как известно, допсоглашение в Росреестре зарегистрировано не будет.

В чем опасность

Прежде всего риск появляется еще на этапе одобрения ипотечного кредита. Если банком будет выявлен факт занижения стоимости, то в ипотеке могут отказать с одновременным занесением в «черные списки» банка. В будущем это отрицательно скажется на репутации заемщика.

Также при занижении уменьшается и размер налогового вычета по ипотеке, поскольку для расчета используется сумма, фигурирующая в ДКП. Проблемы по линии налоговой службы как раз и являются основной опасностью.

Когда ФНС обнаруживает, что налоговая база была занижена, она доначисляет продавцу налог на полную цену жилья и применяет к нему штраф (это административная ответственность). В зависимости от доказанного умысла размер штрафа варьируется в пределах 20-40% от стоимости сделки. Если уклонение от уплаты налога произошло в особо крупном размере, то возникает риск быть привлеченным к уголовной ответственности.

Подобного рода нарушения всплывают из-за неосторожности участников сделки. Например, при подаче декларации стороны сами предоставляют сведения в налоговую службу. Еще один вариант: разница в суммах проводится через аккредитив, а налоговые органы проводят проверку и обнаруживают нарушение.

«Попасться» по факту намного проще, чем может показаться на первый взгляд. Информация, которая послужит поводом проверки налоговыми органами, может поступить от большого количества источников. Например, от какой-либо стороны сделки, нотариуса, риэлтора. При низких суммах сделки ФНС может инициировать проверку самостоятельно, и особо пристальное внимание здесь уделяется сделкам с участием ИП или юрлиц.

Информацию о том, что покупатель взял кредит на разницу между фактической ценой и указанной в договоре стоимостью налоговики могут узнать от банка, выдавшего кредит. Это может стать весомым доводом не в пользу покупателя, если дойдет со спора с ФНС.

Переплата в случае продажи

Люди редко принимают во внимание тот факт, что при продаже квартиры, ранее купленной с занижением цены в договоре, им самим же придется платить более высокий налог с разницы между ценой продажи и покупки (если продажа осуществляется ранее установленного срока владения, о котором сказано выше). Учитывая стремительный рост недвижимости за последние полтора года, потратиться на налоги можно очень существенно.

Статус добросовестного покупателя

В ситуациях, когда дело дошло до разбирательства через суд, у покупателя остается мало шансов быть признанным добросовестным — он нарушил закон и имел намерение стать участником сговора. Это важный момент, поскольку в нынешнем законодательстве понятие добросовестности играет очень важную роль в делах с квартирами.

Потеря денег

В случае признания судом недействительности сделки, покупателю придется отдать квартиру назад продавцу и в обмен на сумму, которая фигурирует в ДКП. Доказать тот факт, что сделкой остались не охвачены какие-либо еще деньги будет практически невозможно. В результате у покупателя не будет ни квартиры, ни части средств.

Среди множества неприятностей и неудобств, которыми чревата сделка с занижением, можно указать основные: это оспаривание через суд, штрафы, доначисленные налоги, серьезная проверка ИП или юрлица, конфронтация с нотариусом или риэлтором, детальный контроль деятельности участников сделки и лиц, с ними связанных.

Масштаб последствий будет напрямую определяться суммой задолженности перед налоговой. На крупных суммах может быть заведено уголовное дело, а счета могут быть заморожены налоговой.

Завышение цены

В силу своего неудобства и трудозатратности схема с завышением цены является менее популярной, но она тоже практикуется. И направлена она, в отличие от махинации с занижением, на обман не налоговой службы, а банка.

Суть в следующем: стороны сделки прописывают в договоре завышенную цену квартиры. Это дает покупателю возможность утаить от кредитора то, что у него нет денег на первоначальный взнос по жилищному кредиту. Цель — получить эту сумму от банка.

Это сложная схема, для которой требуется склонить на свою сторону и продавца, и оценщика — они должны завысить цену в договоре и отчете соответственно. Как правило, обсуждается увеличение цены не менее чем на 15-20%, что как раз и является первым взносом.

Покупатель берет у продавца расписку, что тот получил сумму в размере разницы между настоящей ценой и увеличенной, хотя на самом деле никаких денег передано не было. Для банка расписка служит подтверждающим документом, что первый взнос заемщик внес целиком. Оставшаяся сумма будет равна истинной цене квартиры, ее-то и выдают заемщику в кредит, перечисляя продавцу.

При самом благоприятном исходе в случае обнаружения такой схемы сделку признают недействительной, а в кредитной истории заемщика появится пометка о том, что он может быть мошенником. При худшем сценарии грозит уголовная ответственность. Если сделку признают недействительной, то покупателю придется возвращать продавцу больше, чем было получено по факту (в расчет будет приниматься сумма, фигурирующая в ДКП).



Комментарии

Добавить комментарий

Смотрите так же

Остались вопросы?

Посмотрите наши обучающие ролики, чтобы лучше понять, как устроен сервис Вместе.ру

Справочный центр
Вместе.ру (vmeste.ru) использует файлы cookie для работы и совершенствования сервиса Вместе.ру. Подробнее об этом можно узнать на странице информации о файлах cookie. Нажимая «OK» или продолжая использовать наш сайт, вы соглашаетесь, что мы можем разместить файлы cookie. Мы используем файлы cookie для аналитики и авторизации. Продолжая использовать сайт, вы подтверждаете, что согласны с Политикой использования файлов cookie.