Когда будет полезно оформить титульное страхование и от чего оно защищает

Страхование титула призвано покрыть такой риск, как утрата права собственности, будь то земля, дом или квартира. В случае с ипотекой такая страховка не является обязательной, но иногда банк-кредитор ее требует. В этой статье мы расскажем об этом виде страхования для покупателей недвижимости.

Титульное страхование: что это такое

Это полис, задачей которого является защита владельца недвижимости от возникших в прошлом, но еще не проявивших себя проблем. При этом в качестве объекта защиты выступает право (титул), переходящее к новому собственнику. То есть от взлома или повреждения в результате затопления такая страховка не защитит, но вот если уже состоявшаяся сделка по приобретению недвижимости будет признана судом недействительной, то данный полис окажется весьма кстати — если квартиру отберут, то останется шанс получить назад деньги.

Страхователем по титульному страхованию может выступать и физлицо, и юрлицо, страховке подлежит право как на жилые, так и на нежилые помещения — дом, квартира или офис, участок земли и т.д. соответственно.

Наиболее распространенные случаи, при которых чаще всего прибегают к титульному страхованию, это приобретение недвижимости на «вторичке». В данной ситуации особенно высок риск утратить право собственности, поскольку история объекта недвижимости может включать в себя длинную цепочку из перепродаж в прошлом, а значит, и большое количество потенциальных неучтенных собственников.

Риелтор проверяет юридическую историю объекта, но никто не сможет дать 100% гарантии. И уж тем более будет полезно застраховать титул, если вы проводите сделку самостоятельно. Также такая страховка часто пригождается ипотечным заемщикам, потому что таким образом она увеличивает их шансы на одобрение кредита — наличие полиса снижает для банка риск столкнуться с невыплатой денег заемщиком.

Как это работает

Эта страховка возместит ущерб в случае частичной или полной потери недвижимости из-за утраты права собственности по независящим и подтвержденным судом причинам. Например, если человек уже после заключения сделки лишился квартиры, потому что возникли ранее нигде не фигурировавшие и предъявившие претензии наследники или предыдущие собственники.

Список страховых случаев достаточно большой, в него, как правило, будут входить наиболее часто встречающиеся риски. Среди них: признание сделки недействительной (совершена недееспособным, под угрозой или мошенническим путем и др.); наличие ошибок в правоустанавливающих и других документах, по которым совершались сделки в прошлом; нарушение законодательства в ходе приватизации или продажи объекта недвижимости предыдущими владельцами; нарушение законных прав несовершеннолетних собственников, а также супругов, наследников и др.

Какие случаи не покрываются титульным страхованием

К таковым относятся случаи, в которых компенсация ущерба не представляется возможной — если право собственности было утрачено в результате военных действий, ядерного взрыва, изъятия или уничтожения имущества по распоряжению госорганов, гражданской войны. Если право было утрачено по вине страхователя или же по причине несоблюдения им условий полиса, то на компенсацию тоже не стоит рассчитывать. Например, если квартира была отсужена из-за задолженности по ипотечному кредиту или без ведома банка и страховой компании квартиру сдавали в аренду, сделали в ней перепланировку.

Как оформить полис

Чаще всего оформление такого полиса представляет собой процесс из двух этапов. Сначала страховой компанией будут проверены история объекта и сделок с ним, наличие обременений, документы, на основании которых у прошлых собственников возникали права собственности, и прочие параметры. При обнаружении дефектов титула страхователь будет оповещен. Если же проблем нет, то страховая компания проводит оценку рисков и определяет стоимость полиса. При этом купить полис можно как до заключения сделки, так и после нее — но самое важное, сделать это до того, как наступит страховой случай.

Срок заключения договора титульного страхования — 1-10 лет. Не стоит забывать, что срок исковой давности по закону тоже составляет 10 лет, то есть неучтенные наследники могут предъявлять свои права в течение этого времени.

Сколько стоит полис и какие нужны документы для его оформления

На практике средняя цена страхования титула будет составлять 0,3%-1% от стоимости объекта недвижимости, при этом иногда компанией-страховщиком могут применяться повышающие коэффициенты. Итоговая цена зависит от многих факторов, среди них количество предыдущих сделок с объектом недвижимости, как давно они заключались и на каких основаниях (квартиру подарили, она перешла по наследству и пр.). При этом часто компании дают возможность оплаты полиса в рассрочку.

В каждой компании будет свой список необходимых для оформления полиса документов, но чаще всего потребуются выписка из ЕГРН и домовой книги, поэтажный план и экспликация, справки о психическом здоровье участников сделки, заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.

Страхование титула и ипотека

Данный вид страхования при оформлении ипотеки не будет обязательным, но банк может попросить заемщика его оформить, если, по его мнению, история объекта недвижимости таит в себе потенциальные риски. Наличие такого полиса положительно сказывается на процентной ставке по ипотеке, в связи с чем его покупка оправдана до того, как будет зарегистрировано право собственности. Если наступит страховой случай, то кредитор получит компенсацию первым, то есть заемщику не надо будет продолжать платить деньги по кредиту за квартиру, которая уже не будет принадлежать ему.