Когда нанимателя могут выселить из жилья

Фраза, которую меньше всего хотел бы услышать арендатор квартиры — «Вам придется съезжать», однако такие ситуации случаются. В этой статье мы расскажем, когда собственник жилья может выселить квартиранта, и как в этом случае обойтись без неприятных последствий.

Что говорит закон

В подробностях расторжению арендного договора и выселению нанимателя посвящена ст. 687 Гражданского кодекса РФ. В частности, в судебном порядке та или иная сторона может сделать это в следующих случаях:

• отсутствие оплаты за 6 месяцев, если в договоре не указан более длительный срок (для договоров сроком менее 1 года достаточно просрочки платежа более чем два раза);


• разрушение/порча жилья арендатором или иными лицами, за действия которых ответственен квартирант;


• помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;


• использование жилого помещения не по назначению или таким образом, что нарушаются интересы и права соседей — к примеру, квартира была переоборудована под офис или хостел.

В последнем случае собственник предварительно обязан направить предупреждение, и требовать расторжения договора можно будет только в том случае, если нарушения не будут устранены.

Что происходит на практике

Жизненный опыт показывает, что перечень оснований для выселения несколько шире. В подавляющем большинстве случаев причиной для этого становятся неоплата аренды или регулярные нарушения установленного графика платежей.

Как правило, договор аренды содержит пункт о порядке и сроках внесения оплаты, соответственно, несвоевременное внесение платежей является для квартиранта нарушением договора. А значит, арендодатель может его попросить покинуть помещение.

Также остаться без съемного жилья можно, если арендатор «пересдает» его третьим лицам, не получив на то согласия собственника. Еще одна причина — подселение в квартиру других людей без ведома владельца квартиры. Если договором установлено, что жилье не подлежит сдаче в субаренду, или то, что на проживание других лиц требуется согласие собственника, а квартирант своими действиями данные пункты нарушает, договор может быть расторгнут.

Еще один распространенный случай, когда нанимателя могут попросить «с вещами на выход» — проживание с животными, если изначально их наличие было запрещено собственником. Аналогично и с регулярными шумными вечеринками или жалобами от соседей.

Также выселение возможно по инициативе совладельца квартиры, который был не в курсе, что его квартира сдается. В этой ситуации жильцы могут требовать у того, кто их заселил в квартиру, возместить им всем убытки. При невозможности решить вопрос мирным путем надо идти в суд, поскольку здесь уже речь может идти о мошеннических действиях.

Что касается продажи квартиры, то не всегда за этим следует выселение. Жилье могут продать, условно говоря, вместе с нанимателями, которые будут снимать его дальше, но уже у нового собственника.

Выселение из квартиры: как оно должно происходить

Перед тем, как выселить квартиранта, его нужно оповестить об этом и дать время на переезд. Чаще всего, этот срок составляет 1 месяц. Аналогично и в случае уведомления собственника, когда квартирант собрался съезжать сам (если иное не установлено договором).

Далее стороны назначают время встречи, собственник или его агент должен провести осмотр квартиры, чтобы оценить ее состояние и соответствие условиям содержания. Затем нужно составить передаточный акт, где будет зафиксировано, что квартира принята в должном виде. Если претензий нет и никаких нарушений устранять не нужно, арендатору возвращают депозит.

Если квартирант ничего на нарушил, а собственник хочет досрочно расторгнуть договор, то к нему могут быть применены штрафные санкции (опять-таки, если это прописано в договоре). Как правило, речь идет о сумме в размере ставки аренды за 1 месяц. Если в договоре соответствующего пункта нет, то и рассчитывать на такую выплату бессмысленно.

Истечение срока договора не влечет за собой автоматически его расторжение. Не позднее чем за 3 месяца, как договор закончится, собственнику нужно либо выступить с предложением заключить договор на прежних или новых условиях, либо проинформировать о своем отказе продлевать договор. Если собственник данную обязанность не выполнил, договор будет считаться продленным на прежний срок и на прежних условиях. Обратите внимание: вышесказанное не действует в отношении договоров, которые заключены на срок менее одного года.

Арендатор не согласен с выселением: что делать

Если наниматель квартиры протестует, и переговоры ни к чему не приводят, то вопрос нужно решать через суд. В теории, если квартирант отказывается съезжать (по любой причине), то выселить его можно только при помощи судебных приставов. Но это скорее исключение, на практике сторонам удается найти компромисс.

Депозит в этом случае квартирант получает за минусом тех средств, которые были обеспечены этим платежом в соответствии с договором. Чаще всего это долг по арендной плате, возмещение убытков в виде порчи техники, мебели и пр.

Возможен вариант, когда судом квартиранту будет дан срок на то, чтобы он устранил нарушения, из-за которых договор может быть расторгнут. Максимальная возможная длительность такого срока — 1 год. Если в рамках этого периода нарушения не были устранены, после повторного обращения собственника договор будет расторгнут.

Полезные рекомендации

Основное правило, которое обезопасит от неприятных ситуаций и поможет не доводить события до выселения, это заключать договор.

Неправильно оформленный договор, например, когда он просто скачивается из интернета и никак не проверяется, делает квартиранта уязвимым. Если договора вовсе нет, то наниматель никак не защищен — по факту он является человеком, который без каких-либо оснований живет в чужой квартире. В результате и выселить его могут очень быстро и без разговоров.

Еще один важный момент заключается в том, чтобы отразить в договоре все детали, в том числе, прописать там пункт о его расторжении, сроках выселения, штрафных мерах. Если возникнет непредвиденная ситуация, интересы обеих сторон будут защищены. Например, собственник захочет выселить квартиранта — здесь ему придется заплатить. Аналогично и для нанимателя, который захочет досрочно съехать.

Если квартирант самостоятельно занимается поиском квартиры, то рекомендуется убедиться в том, что она не находится на продаже. Если это так, то от такого варианта лучше отказаться — велика вероятность, что проживание в ней не будет долгим. При аренде неприватизированного жилья надо проверить, сколько лиц в нем зарегистрированы, и заручиться согласием каждого. Аналогично и в случае, когда у квартиры несколько собственников.