Комната в квартире: три правила безопасной покупки

За прошедший год, по информации аналитиков «Авито», спрос на комнаты в России в среднем вырос на 13%, а в некоторых конкретных регионах (Крым, Москва) — сразу в 3 и 1,5 раза соответственно. Главная причина популярности такого жилья заключается в его доступности (например, в столице стоимость комнаты в среднем стартует от 1,5 млн рублей). Это ощутимо дешевле, чем самый дешевый вариант среди квартир.

При этом важно помнить, что приобретение комнаты в квартире (и коммунальной, и обычной) отличается некоторыми нюансами. В этой статье мы расскажем о трех важных правилах покупки этого вида жилья.

Проверяем у продавца право собственности

Прежде всего рекомендуется изучить правоустанавливающие документы и личные документы собственника — речь идет о договоре купли-продажи, долевого участия и пр. и паспорте соответственно. Для проверки права собственности на любой объект недвижимости, в том числе и комнату, надо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Имея на руках этот документ, покупатель сможет понять, является ли владелец комнаты ее собственником как самостоятельного объекта недвижимости или у него есть право в общей долевой собственности на комнату.

Выписка из Росреестра — это общедоступный документ, который можно запросить самостоятельно. Лучше всего это сделать как можно ближе к совершению сделки, потому что актуальность сведений будет предоставлена на момент выдачи документа.

Проверяем, соблюдено ли право приоритетного приобретения

Право преимущественной покупки комнаты — это важная тонкость, которой нет в сделках с квартирами. Суть в том, что перед тем, как начать искать покупателя на стороне, продавец по закону обязан сначала предложить выкупить комнату владельцам других комнат в этой же квартире. Это надо сделать в письменном виде, прописав стоимость и прочие условия. У соседей есть месяц на размышления, и если по истечении этого срока они эту комнату покупать не захотят, то ее можно предлагать всем желающим (но строго на тех условиях, которые предлагались соседям).

Аналогично и с комнатами в коммунальных квартирах. Обратите внимание: предоставлять отказ соседей от приоритетной покупки при обращении за госрегистрацией перехода прав собственности нужно только тогда, когда договор с покупателем оформляется раньше истечения вышеуказанного срока в 1 месяц.

Владелец комнаты может быть несовершеннолетним — в этом случае на получение отказа от такого собственника должно быть выдано разрешение органов опеки и попечительства. И в данной ситуации договор обязательно нужно будет удостоверить у нотариуса.

Проверяем наличие долгов и обременений

Убедиться в том, что на объекте недвижимости нет каких-либо обременений, арестов или запретов — это еще один важный момент, который надо проконтролировать перед покупкой. Нужные сведения покупатель может получить из выписки Росреестра. Помимо этого проверить можно и самого владельца, например, не собрался ли он банкротиться или не является ли он участником судебных разбирательств в качестве ответчика. О том, как это сделать при помощи нескольких бесплатных онлайн сервисов, мы рассказывали в одной из предыдущих статей.

Отнюдь не лишним будет убедиться и в отсутствии у собственника комнаты долгов за оплату ЖКУ. Это можно сделать, запросив у него оплаченные квитанции за прошедший месяц и справку из УК.

Рекомендации по выбору комнат

Ключевой момент при просмотре комнаты для покупки — это окружение, то есть те люди, с которыми покупатель будет проживать в одной квартире. В определенном смысле покупаются даже больше соседи, чем сам объект недвижимости. Именно поэтому в процессе осмотра крайне желательно с ними пообщаться.

Рекомендуется ходить на осмотр в вечернее время или по выходным, так выше вероятность застать всех жильцов на месте. Если продавец отказывается показать комнату в это время, то следует насторожиться: возможно, соседи на продажу своего согласия не давали или они конфликтуют с продавцом. Однако отсутствие соседей на просмотре не всегда означает что-то подозрительное, они могут работать вахтой и месяцами не приезжать.

На осмотре уделите внимание местам общего пользования (прихожая, туалет, ванная комната), проверьте, все ли находится в работоспособном состоянии. Нерабочая сантехника потенциально может свидетельствовать о том, что не все так гладко в отношениях между соседями, и договориться о решении простых бытовых задач они не в состоянии. В свою очередь и запах в квартире может сказать о многом.

Важно понимать, что даже если людей в квартире будет жить немного, и все они будут адекватные, чистоплотные и договороспособные, это отнюдь не дает покупателю 100% гарантию. В любой момент соседи могут переехать в новое жилье, а свою комнату продать человеку с алкогольной или наркотической зависимостью, или сдать в аренду шумной молодежи и т.д.

Иногда весь состав соседей в коммунальной квартире может полностью обновиться в течение года. И невозможно спрогнозировать то, насколько подешевеет в цене ваша комната и будет ли вообще хоть кто-то, кто согласится ее купить, когда ваше терпение закончится, и вы решите продать жилье.