Квартира с маткапиталом: как ее продать

С текущего года на получение материнского капитала можно претендовать в случае рождения или усыновления первого ребенка, его сумма составит 466 617 рублей. Если родится второй ребенок, то сумма возрастает на 150 000 рублей.

Один из наиболее популярных способов использования маткапитала — улучшение жилищных условий, в рамках которого можно приобрести недвижимость, в том числе, через ипотечное кредитование.

Но при продаже такой квартиры в дальнейшем можно столкнуться с определенными трудностями. В этой статье мы расскажем, можно ли это сделать и какие нужно соблюсти условия.

Выделяем доли детям

Сохранить права детей, не достигших совершеннолетия, и наделить их долями — ключевое условие. Для расчета и определения размера долей нужно иметь понимание о первоначальной стоимости жилья и сумме маткапитала, направленного на погашение кредитных обязательств.

И если, например, в столице с ее ценами на квартиры доля детей может быть не очень большой (1/20, 1/40 и т.д.), то на региональном уровне сумма маткапитала вполне может доходить до ¹/₄ или даже до ¹/₂ от всей стоимости недвижимости — как следствие, увеличиваются и доли детей.

В случае приобретения жилья в ипотеку итоговый размер долей будет определен на основе того, как распределялись собственные деньги родителей и средства маткапитала для погашения кредита.

Согласие органов опеки и улучшение жилищных условий детей

После того, как доли будут выделены, нужно заручиться согласием органов опеки и попечительства относительно продажи квартиры. Однако далее потребуется купить другое недвижимое имущество на имя детей, при этом чаще всего органы опеки будут настаивать на проведении сделки в тот же день, когда будет заключена сделка по продаже жилья.

Обратите внимание: приобретаемые «детские» доли не могут быть дешевле тех, которые отчуждаются, то есть ухудшения условий быть не должно. На практике речь идет либо о выделении ребенку доли большего размера, либо о большей стоимости приобретаемого имущества.

В случае игнорирования указанных требований органы опеки имеют право опротестовать сделку в судебном порядке. В итоге покупатель останется без квартиры, а тот, кто ее продавал, должен будет вернуть ему полностью всю уплаченную сумму.

Продажа квартиры в ипотеке и маткапитал

За счет средств маткапитала часто погашается ипотечный кредит, продать такое жилье можно только после полного исполнения финансовых обязательств перед банком.

При использовании маткапитала дети обязаны получить доли, однако этого нельзя сделать, поскольку до полной выплаты ипотеки недвижимость выступает залогом и находится в собственности у банка. Если предположить, что в такой квартире будут выделены доли лицам, не достигшим 18 лет, то получается, что в качестве сособственников выступают дети, которые не могут выплачивать задолженность. И если родители перестают делать взносы по кредиту, то на взыскание такую квартиру обратить у банка не получится — это будет ущемлением интересов несовершеннолетних.

Вот почему предварительно нужно закрыть ипотеку. Далее один из родителей или оба (в зависимости от того, как изначально покупалась квартира) выделяют доли детям и, если требуется, супругу, затем нужно получить согласие органов опеки. На это есть 6 месяцев с того момента, как был выплачен кредит. После этого можно продавать квартиру, требование о том, что не должно быть ухудшения жилищных условий, сохраняется.

Продажа квартиры, в оплату ипотеки за которую вложены средства маткапитала, возможна также на условиях их возврата Пенсионному фонду. В этом случае считается, что маткапитал не использовался, следовательно, нет обязанности наделять детей долями. После возврата средств нужно получить согласие банка и тогда квартира будет продаваться, как просто заложенная недвижимость. При таком варианте деньги от продажи будут распределены на два счета — часть отправляется в банк на погашение ипотеки, а то, что осталось, поступает на счет продавца. Впоследствии в случае покупки другого жилья средства маткапитала можно будет задействовать вновь.

Особенности сделки

Ключевое, что нужно отслеживать, это факт наделения детей положенными долями. Иногда этого не случается: кто-то может забыть, а кто-то намеренно пользуется ресурсом материнского капитала, но при этом дети остаются без долей, а квартира продается.

Трудность заключается в том, что на данный момент в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) отсутствуют какие-либо отметки, которые свидетельствуют о том, что недвижимость была куплена с применением средств маткапитала. Таким образом, после перечисления средств родителям Пенсионный фонд в ЕГРН нигде не фиксирует их обязанность в части будущего наделения долями детей в том жилье, для покупки которого был использован маткапитал. Это важный момент, о котором нужно знать покупателям квартир.

Если в дальнейшем, даже по прошествии многих лет, вдруг выяснится, что недвижимость была приобретена у «забывчивых» родителей, использовавших маткапитал, но не выделивших детям доли, сделка будет подлежать оспариванию. И очень высока вероятность, что пострадавшей стороной в итоге останется добросовестный покупатель квартиры.