Остаться без собственного жилья: в каких случаях это возможно

В последнее время в нашей стране был принят ряд законодательных нововведений, направленных на регулирование вопроса касательно изъятия жилых помещений у их законных обладателей. Это действительно можно сделать, но только при наличии веских оснований. Особенно, если жилье единственное. В этой статье мы расскажем, при каких условиях у вас могут забрать квартиру.

С точки зрения знания норм закона по данному вопросу основными источниками являются Жилищный, Гражданский и Гражданский процессуальный кодексы РФ.

Задолженность по ипотеке

Если жилье приобреталось с использованием ипотечного кредита, в случае неуплаты долга его могут изъять. Соответствующее право финансово-кредитных учреждений зафиксировано в ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ и ст. 50 закона «Об ипотеке».

Если квартира является единственным жильем, ее все равно могут изъять — недвижимость здесь фигурирует в качестве обеспечения по задолженности и выступает гарантией выплаты денежных средств заемщиком. Право на изъятие жилья при условии неуплаты прописывается в кредитном договоре. Подписывая его, рекомендуется внимательно изучить пункты в части того, когда кредитор имеет право требовать помимо выплаты платежей/процентов реализовать жилье посредством публичных торгов. Порядок проведения данной процедуры содержится в законе «Об ипотеке».

Забрать жилье банк может как в судебном порядке, так и без него. Как правило, в договоре зафиксировано право кредитора осуществить это без участия суда. Однако чаще всего такой порядок применяется при серьезных суммах задолженности. При небольших долгах суд будет обязательно. Статья 54.1 закона «Об ипотеке» сообщает нам, что должник может требовать судебное вмешательство при условии, что сумма задолженности не превышает 5% от суммы оценки квартиры в ипотечном договоре. Просрочка по платежам при этом не должна превышать 3 месяца.

Если вы вышли на просрочку и не хотите доводить развитие событий до судебных тяжб, подайте запрос кредитору с просьбой реструктуризировать задолженность. Для банка процедура реализации квартиры всегда будет менее выгодна, чем заморозка кредитных обязательств заемщика. Позаботьтесь о документальном подтверждении сложившейся непростой финансовой ситуации и подготовьте аргументированную позицию. Это позволит внести изменения в кредитный договор в части суммы и сроков ежемесячных погашений. Многие кредитные учреждения готовы предоставлять «каникулы» сроком до 1 года, рассрочку задолженности или даже списание пени.

Бесхозяйственная эксплуатация жилья и нарушение спокойствия

Жилищный кодекс гласит: если владелец квартиры нарушает права и интересы соседей, ряд норм (пожарного, экологического и санитарно-гигиенического характеров), использует жилье для нужд промышленного производства, местные власти имеют право подать на него в суд. В соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса, на основании судебного решения квартира может быть изъята и выставлена на торги. Из вырученной суммы будут вычтены судебные издержки, после чего ее вернут собственнику.

Использование жилья в культовых целях

Использовать жилье в культовых целях запрещено — данное требование установлено в рамках пакета антитеррористических законодательных инициатив в 2016 году («пакет Яровой»). В соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса, на основании судебного решения квартира может быть изъята и выставлена на торги. Из вырученной суммы будут вычтены судебные издержки, после чего деньги вернут собственнику.

Неузаконенная перепланировка

Жилищный кодекс допускает осуществлять перепланировку квартиры только при условии согласования ее с местными властями и на основании их решения. Все изменения требуется зафиксировать в техпаспорте жилья. При выявлении факта самовольной перепланировки и его дальнейшего неустранения в предписанный срок квартира может быть изъята через суд и реализована на торгах.

Если указанный факт будет выявлен, собственник сначала должен будет выплатить штраф в соответствии со статьей 7.12 КоАП и вернуть помещение в изначальное состояние. Игнорирование данных требований влечет за собой выселение в принудительном порядке.

Неоплата ЖКУ

Все тот же Жилищный кодекс (ст. 90) сообщает, что остаться без квартиры можно при наличии задолженностей по оплате «коммуналки». По достижению должником порога неоплаты в 6 месяцев управляющая компания получает право обратиться в судебные органы на предмет выселения. При этом статьями 237 и 256 Гражданского кодекса разрешено конфисковывать жилье при наличии у собственника других долгов. Но: если жилье — единственное, статья 446 Гражданского процессуального кодекса изъять его не позволит.

Для решения проблемы с задолженностью по ЖКУ можно обратиться в управляющую компанию на предмет реструктуризации долга и его возврата. Достаточно будет периодически уплачивать хоть какие-то суммы, чтобы вопрос о выселении был снят. При этом, если наступила тяжелая болезнь или собственник лишился работы, неуплата не будет рассматриваться в качестве злостного нарушения.

Незаконная покупка квартиры

Лишиться недвижимости можно в случае заключения незаконной сделки купли-продажи, если права предыдущих владельцев были нарушены. Если пострадавшей стороной в ходе сделки стал покупатель, то он имеет право требовать компенсацию —на этот случай закон предусматривает возмещение добросовестному покупателю, если жилье было изъято по причине недействительности сделки. Компенсация при этом с 1 января 2020 года оплачивается из бюджетных средств (Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ).

Изъятие для муниципальных и госнужд

Земельный участок, на котором расположено жилье, может понадобиться государству. Например, когда на данном месте генпланом городских и сельских поселений предусмотрена застройка. Статья 32 Жилищного кодекса позволяет это сделать, владельцу в данном случае полагается компенсация. Соответствующее оповещение при этом осуществляется не позднее, чем за год до изъятия жилья.

Аварийное состояние дома

Если дом признается аварийным, Жилищный кодекс позволяет осуществить изъятие жилого помещения. Статья 32 ЖК РФ сообщает, что собственнику в этом случае направляется соответствующее оповещение, а участок земли и непосредственно находящееся в аварийном состоянии жилое помещения подлежат изъятию. В дальнейшем местные органы самоуправления могут выплатить компенсацию деньгами или предоставить альтернативные варианты проживания на основании договора социального найма. Ранее мы также подробно рассказывали о расселении жителей из аварийного дома.