Перестройка частного дома без последствий: как ее сделать

На фоне пандемии часть россиян пересмотрела отношение к проживанию в пригороде, в результате чего возникла потребность в тех или иных доработках домов. Например, в их расширении за счет пристройки дополнительных метров. В этой статье мы расскажем о тонкостях проведения соответствующих мероприятий.

Если документы отсутствуют

Прежде всего уточним, что понятие «пристройка» в законе нигде официально не закреплено, здесь используется термин «реконструкция объекта капитального строительства». Безболезненность процесса реконструкции определяется тем, был ли участок с домом оформлен, и есть ли на руках нужные документы.

Бывает так, что документы утеряны, либо земля перешла по наследству с уже возведенным домом, который не был оформлен. В этом случае пригодится «дачная амнистия», она действует до 2026 года. Обратите внимание, что одним из ключевых условий здесь является наличие документов на землю, а сам участок должен иметь четко определенные границы, то есть он должен быть отмежеван.

Часто бывает так, что нужно восстановить правоустанавливающие документы на землю и дом, ранее не зарегистрированные в Росреестре или БТИ. В зависимости от того, на каком основании возникло право собственности, обращаться надо в различные инстанции.

Наследство. Если утеряно свидетельство о праве на наследство, то обратиться нужно к выписавшему данный документ нотариусу.

Приватизация. Для оформления в 90-х годах договоров приватизации с местной администрацией регистрировать право собственности в Росреестре не требовалось, можно было обойтись штампом регистрации в БТИ. Если данный документ был утерян, то нужно обратиться в департамент муниципальной собственности или в БТИ. Часто необходимые сведения оказываются переданы в городские архивы, скорее всего, именно туда и отправят собственника.

Безвозмездное пользование. Соответствующие свидетельства выдавали администрации сельских поселений. За восстановлением документа надо обратиться в сельскую администрацию, у которой есть второй экземпляр. Скорее всего, там собственника перенаправят в районный архив.

Покупка. Заключенный до 1998 года и прошедший процедуру нотариального удостоверения договор купли-продажи восстанавливается на основании запроса в нотариальную контору.

Для того, чтобы оформить права, может быть достаточно и садовой книжки — сейчас много собственников и их наследников пользуются участком и домом на основании данного документа. Если при регистрации прав в административном порядке возникают сложности, то решать проблему возможно придется через суд. Решение суда будет являться правоустанавливающим документом, который будет использоваться для оформления прав собственности.

После завершения регистрации прав можно начинать реконструировать объект. А если владелец уверен, что с «дачной амнистией» у него проблем не будет, то узаконить реконструкцию можно и постфактум. Но здесь надо понимать, что можно столкнуться с отказом в регистрации объекта со стороны администрации — в этом случае будет предстоять судебное разбирательство.

Имея на руках документы, собственник получает возможность прописаться в доме и перевести само строение в жилье. Если объект не был зарегистрирован, то с ним нельзя проводить юридические действия — продажу, передачу по наследству, дарение и пр. Также не получится подвести некоторые коммуникации. Например, подключение газа требует предоставления копии права собственности на дом.

Если документы есть в наличии

Когда с документами проблем нет, нужно подать заявление в администрацию вашего района или СНТ о том, что вы планируете (или уже осуществили) строительство. Это можно сделать через МФЦ, к такому заявлению надо приложить техплан здания и проект его реконструкции. Этот документ выдает проектная организация. Можно реконструировать дом и без проекта, но в будущем придется повторно оформлять техпаспорт, кадастровый паспорт и новое свидетельство.

Если дом планируется к использованию в долях, то к заявлению также надо приложить составленное в письменном виде и нотариально заверенное соглашение о долях, иначе дом будет оформлен на одно лицо. Аналогично и в случае регистрации в рамках «дачной амнистии». Дополнительно при наличии некоторых обстоятельств владельца дома могут из администрации перенаправить в некоторые другие органы — например, в Росавиацию в случае близости участка к аэропорту или газовую службу.

Далее администрация проверяет, отвечает ли реконструируемый объект различным требованиям (СНИПы, градостроительные нормы и пр.). Если здесь вопросов нет, то она передает сведения в Росреестр, в ЕГРН вносятся изменения. В среднем весь процесс занимает до трех месяцев и зависит от текущей загрузки ведомств.

Возможные последствия

При проведении работ и неуведомлении об этом в будущем можно столкнуться с лишними хлопотами и штрафами.

Государство заинтересовано в вовлечении участков земли в налоговый оборот, поэтому в регионах практикуются проверки с воздуха, для этого используются дроны или аэрофотосъемка. Далее полученные данные сопоставляются с информацией из баз Росреестра, и таким образом неузаконенные объекты выявляются.

Если пристройка не была легализована и при этом границы участка окажутся нарушенными, то собственника могут обязать устранить причину, может дойти даже до полного сноса пристройки. Также возможны сложности с продажей дома, который не был узаконен. Не стоит забывать и про чрезмерно «бдительных» соседей, для которых ваша пристройка, мешающая выращиванию овощей на их грядках, может послужить поводом для обращения в налоговую или сразу в суд с иском о сносе.

Если говорить о надстройке второго этажа, то причиной для иска о сносе часто служит нарушение норм инсоляции. Еще одно распространенное явление — «натравливание» газовой службы соседями из-за подведения газопровода/врезки, а также жалобы в пожарную службу с просьбой проверить соблюдение правил проведения проводки.