Покупка приобретенной с использованием маткапитала квартиры: в чем ее опасность

В нашей стране есть Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Он дает возможность направлять средства маткапитала на покупку жилья, и в дальнейшем такие квартиры часто можно встретить в продаже на рынке недвижимости. Если их собственники в свое время не выполнили определенные законодательные требования, то новых покупателей могут ожидать большие проблемы. Подробнее — в нашей статье.

В чем специфика данных квартир

Если при покупке жилья были задействованы средства маткапитала, то закон обязывает выделить в нем доли всем членам семьи, в том числе, детям. Это обязательное условие, которое должно быть выполнено, если есть необходимость продать эту квартиру. При этом также нужно получить.

Какая опасность есть для покупателей

Если дети не получили доли, и продавец от покупателя факт применения средств материнского капитала утаил, то в будущем сделку могут признать недействительной. Суть в том, что она не просто отменится — если деньги уже были потрачены, вернуть их назад будет практически невозможно.

Происходит это следующим образом. Например, приобретая квартиру в новом доме и оформляя на нее ипотечный кредит, родитель предоставляет в Пенсионный фонд (ПФР) обязательство в письменном виде — этим документом он подтверждает, что в течение 6 месяцев с момента оформления права собственности он выделит каждому члену семьи доли. Однако 6 месяцев проходят, а родитель об этом обязательстве «забывает» и выставляет квартиру на продажу.

Ситуация осложняется тем, что у нас в стране пока не существует четкого механизма отслеживания выделения детям долей после покупки жилья с использованием средств маткапитала. При этом иногда у родителей просто нет возможности соблюдать необходимые правила. Например, если жилье покупается на стадии строительства, выделить в нем доли нельзя — дом еще не сдан. ПФР в этом случае позволяет оформить доли после того, как закончится строительство. А может быть и так, что ПФР вообще не даст разрешения на продажу квартиры, если сочтет, что в результате сделки жилищные условия детей ухудшатся.

По чьей инициативе сделка может быть расторгнута

Это могут быть разные лица, прежде всего — сами дети, чьи права были ущемлены. По мере достижения 18-летнего возраста они заявят на восстановление своих прав. Также иск может подать ПФР или третья заинтересованная сторона в лице прокуратуры или органов опеки. Суд может поддержать истца и квартира возвращается семье. При этом нет никакой гарантии, что она сможет одномоментно возместить всю сумму покупателю. Велика вероятность, что возвращать деньги придется много лет и по частям.

В целом насторожиться покупателю нужно тогда, когда у продавца квартиры есть двое и более детей, дата рождения как минимум одного из которых — после 01.01.2007 (материнский капитал в нашей стране начали выплачивать с этого момента).

Как понять, был ли задействован маткапитал

Если продавец квартиры самостоятельно не проинформировал покупателя о том, что при ее покупке использовались средства маткапитала, это можно выяснить самому. Для этого попросите продавца показать вам выписку со счета, на котором лежит маткапитал — этот документ оформляется в ПФР, срок изготовления составляет 5 дней. Если на счету находится полностью вся сумма маткапитала, это означает, что его не израсходовали. В противном случае нужно внимательно изучить, на что были потрачены эти средства.

Известен случай, когда владельцы квартиры, продавая ее, не могли вспомнить, использовали они маткапитал или нет. Запрошенная в ПФР выписка подтвердила отсутствие у проживающих детей положенного им права собственности. В результате сделку пришлось приостановить до того, как все дети получили свои доли — в противном случае она могла быть признана недействительной.

Если квартира приобреталась в ипотеку

В ситуации, когда ипотека на приобретенную квартиру частично погашалась средствами материнского капитала, дела обстоят еще сложнее. Дело в том, что никакой информации о маткапитале в договоре не будет, и вряд ли получится узнать ее у выдавшего ипотеку банка. Единственный способ здесь — это запросить у продавца сертификат или подтверждение из ПФР, что средства маткапитала не потрачены или израсходованы на другие цели. Если квартира приобретается по ДДУ, то риски также остаются — рекомендуется убедиться в том, был ли задействован маткапитал в ходе изначального оформления договора.

Маткапитал и ранние сделки

Эксперты считают, что невозможно получить 100% гарантию надежности сделки с недвижимостью, которую ранее приобретали с использованием маткапитала. Кроме того, есть вероятность, что квартиру уже успели перепродать несколько раз, и в одной из сделок в этой цепочке присутствовал материнский капитал. Это еще больше затрудняет проверку для текущего покупателя. Здесь можно подстраховаться следующим образом: закажите расширенную выписку из ЕГРН. Она будет содержать полную историю всех сделок с объектом. И если у кого-либо из бывших владельцев окажутся несовершеннолетние дети, это будет поводом, как минимум, насторожиться, а как максимум — отказаться от покупки этой квартиры вообще.