Пошаговая инструкция: как сделать перепланировку законной

Понятия «согласовать перепланировку» и «узаконить перепланировку» часто считаются одним и тем же, но по факту согласование — это то, что надо сделать до начала всех работ. А вот уже проведенную перепланировку нужно узаконить. Иногда жители многоквартирных домов в процессе ремонта производят те или иные манипуляции с квартирой, не уведомляя об этом администрацию и не получая соответствующего разрешения. В этой статье мы расскажем, как действовать в данном случае.

Какая перепланировка не подлежит легализации

Есть определенный перечень нарушений, которые нельзя узаконить. Этого не получится сделать, если был расширен санузел и «мокрые» зоны были перенесены в «сухие»; снесены несущие стены и колонные; изменен фасад здания (например, вместо обычных окон установлены панорамные; радиатор вынесен на балкон/лоджию, теплые полы подключены к центральному отоплению; квартира расширена за счет техпомещений (чердак, общая часть подъезда).

Что можно узаконить

Если изменения не повлияли на функционал здания, то проблем с их легализацией не будет. К таковым относятся, например, заделка проходов в несущих конструкциях, перемещение раковины или плиты на кухне, перенос сантехники в периметре одного пространства (например, поменять местами унитаз и ванну), снос или монтаж перегородок между комнатами, которые не являются несущими. Для легализации перепланировки нужно обратиться к профильному специалисту. Для того, чтобы можно было сравнить внесенные изменения с первоначальным обликом помещения, потребуются документы БТИ, а именно: план, техпаспорт и экспликация.

Порядок действий

Признание проведенных планировочных работ законными возможно только в судебном порядке. Если в ходе ремонта вами были допущены несанкционированные изменения, которые вы решили впоследствии узаконить, то придерживайтесь следующего плана действий.

Прежде всего соберите пакет документов, в него входят выписка из реестра, новый техпаспорт, заключение санитарно-эпидемиологической службы (СЭС) и подготовленный специалистом проектного бюро проект жилого помещения (квартиры). Новый техпаспорт можно заказать в БТИ или МФЦ.

Далее о произведенных в здании изменениях нужно известить отдел архитектуры местной администрации. После этого подается исковое заявление в суд, к которому надо приложить подтверждающую право собственности выписку, договор о владении имуществом или свидетельство о праве на наследство, а также вышеуказанный пакет документов.

В случае принятия судом решения в пользу заявителя нужно будет оплатить госпошлину и внести обновления в план квартиры, обратившись в БТИ. Данная организация направит представителя, который должен зафиксировать изменения и выдать расписку, где будет указана дата получения нового техпаспорта (как правило, срок составляет 10 дней после обращения).

Далее с копией решения суда, заключением СЭС, паспортами квартиры и собственника надо обратиться в Кадастровую палату или МФЦ. Тут нужно будет оплатить госпошлину и организовать визит сотрудника кадастрового учета — он посетит квартиру и оформит протокол с указанием изменений, который нужен для изготовления нового кадастрового паспорта.

Нелегальная перепланировка: штрафы и последствия

Надо понимать, что в категорию незаконной попадает любая перепланировка, выполненная без получения предварительного разрешения на ее проведение. Пытаясь ее легализовать, нужно быть готовым, что суд назначит штраф и обяжет привести жилье в первоначальный вид. Также могут быть и последствия юридического характера. Например, при продаже квартиры банк не оформит на нее ипотеку покупателю. Если покупка будет за наличные, то придется падать в цене, при этом велика вероятность признания впоследствии сделки нелегальной.

Перепланировка в ипотечной квартире

Никаких отдельных нюансов в части проведения перепланировки в квартире, которая куплена в ипотеку, в законе нет. Чаще всего эти вопросы регулируются ипотечным договором. В нем может быть пункт, запрещающий любую перепланировку вообще, либо обязывающий заранее согласовать ее с банком. Для него важно, чтобы в жилье не было технических изменений, а особенно — несогласованных, потому что их наличие затрудняет дальнейшую продажу квартиры, если заемщик «не потянет» ипотеку.

При этом договор часто содержит условие, согласно которому квартиру в ипотеке могут посетить с проверкой, а за неисполнение вышеуказанных пунктов будет положен штраф в ощутимом размере. В целом не рекомендуется увлекаться нелегальной перепланировкой в такой квартире — судебная практика показывает, что нарушенные обязательства банку часто приходится компенсировать. Общий совет здесь заключается в том, что до начала проведения работ нужно очень внимательно прочитать условия договора на этот счет.

Сколько стоит согласовать перепланировку

Итоговая цена может меняться от региона к региону, она также зависит от сложности задачи. Сумма госпошлин и сборов по всей стране будет единой, но вот стоимость разработки проекта/эскиза перепланировки может отличаться. Если говорить об упрощенном порядке, когда не требуется предоставлять объемный проект и достаточно будет эскиза, то составить его будет стоить около 5 000 рублей. Такой вариант подойдет, если нужно оформить арки в дверном проеме, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет, устройство гардеробной и др.

Если речь идет о более масштабных изменениях, таких, как остекление балкона на последних этажах, расширение санузла, то проект понадобится обязательно. При проведении сложного ремонта экономить на проекте не рекомендуется. Проверьте, чтобы разрабатывающая его компания имела допуск СРО и обладала соответствующим опытом. Таким образом, еще на стадии техзадания специалисты смогут определить, будут ли ваши запросы отвечать нормам и правилам (строительным, пожарным, санитарным и пр.). Цена на разработку проекта для Москвы и Подмосковья составит от 15 до 100 тыс. рублей, если перепланировка легализуется постфактум, то следует учитывать и сумму штрафа.