Преимущества и подводные камни аннуитетного платежа по ипотеке

Оформляя ипотечный кредит, люди часто уделяют внимание только таким моментам, как сумма первоначального взноса, срок кредитования и процентная ставка — при этом в поле зрения не попадает такой вопрос, как способ погашения. Однако именно от него зависит механизм расчета платежей и начисления/взимания процентов, а в конечном итоге — общая сумма переплаты по кредиту.

Речь идет о дифференцированной или аннуитетной схемах, сегодня ряд банков позволяют заемщикам самостоятельно выбрать одну из них. В этой статье мы подробно разберем преимущества и недостатки аннуитета.

Аннуитетный платеж: что это такое

Платеж по аннуитетной схеме встречается чаще всего и предполагает выплату задолженности равными долями в течение всего срока кредитования без изменения суммы взноса. Платеж включает в себя две составляющие — основной долг и начисляемые кредитором проценты. Специфика аннуитета в том, что поначалу почти вся сумма платежа идет на погашение процентов, а основной долг уменьшается минимально. Со временем соотношение меняется, и наибольшая часть платежа идет уже на погашение основного долга. Банки делают это для того, чтобы подстраховать себя — при получении процентов авансом даже при досрочной выплате ипотеки их потери будут сведены к минимуму.

Дифференцированная схема предполагает совершение крупных взносов каждый месяц, размер которых постепенно снижается. При такой схеме в течение всего времени кредитования основной долг погашается равными частями, а начисление процентов идет поверх фиксированной суммы. При погашении кредита раньше срока снижается и переплата, и чем больше сумма и дольше срок кредитования, тем ощутимее будет разница.

Преимущества и недостатки аннуитета

У аннуитетной схемы однозначно есть плюсы. Первый заключается в его простоте, в бытовом плане эта схема более удобна — человек всегда в курсе, какого размера платеж банк ждет от него каждый месяц. Это дает возможность заранее распланировать траты. Держать в голове фиксированную цифру гораздо легче, чем регулярно проверять сумму в графике платежей. Если стоит задача свести сумму ежемесячного платежа к минимуму за счет растягивания срока платежей, то аннуитет для этого хорошо подходит. Не забывайте, что чем длиннее срок кредита, тем больше и переплата по процентам.

Еще один плюс аннуитетной схемы заключается в ее доступности, сегодня любой банк дает возможность использовать ее для погашения. При этом к заемщикам на аннуитете будут более лояльные требования нежели к тем, кто предпочитает дифференцированную схему. Ежемесячный взнос на аннуитетной системе всегда будет меньше, чем первый платеж по дифференцированной схеме, это позволяет брать суммы более крупные. Дело в том, что для банков первостепенное значение имеет соотношение доходов и расходов заемщика на обслуживание кредита. Таким образом, аннуитет делает кредитные продукты более доступными.

Что выгоднее

С точки зрения переплаты по процентам аннуитет всегда будет проигрывать дифференцированным платежам. Их главный минус заключается в большом размере первых взносов. И по мере увеличения суммы кредита и снижения его срока разница будет все более ощутимой. Здесь нужно прежде всего смотреть на свой уровень дохода. Если вы в состоянии делать большие взносы, предпочтительнее будет дифференцированная система. Если на первых порах комфортнее платить меньше, то лучше выбирать аннуитет.

Посчитаем на примере. Поскольку каждый банк предлагает собственные условия в части графика/выплаты взносов, финальные цифры являются ориентировочными, но чаще всего расчет будет одинаковым. Предположим, что заемщик берет ипотечный кредит на сумму 3 млн рублей, по ставке 10% годовых сроком на 5 лет. Если он использует аннуитет, то ежемесячный взнос на протяжении всего срока составит 63 740 рублей в месяц. При этом по процентам он переплатит 824 470 рублей. Если он использует дифференцированную систему, то границы суммы ежемесячного платежа постепенно будут меняться — с 75 000 рублей до 50 412 рублей. Переплата по процентам при этом составит 762 500 рублей.

Досрочное погашение кредита

Помня о том, что при аннуитете они переплачивают больше, многие заемщики стремятся к хотя бы частичному погашению кредита раньше срока, все российские банки позволяют это сделать. На выбор есть варианты: можно либо уменьшить ежемесячный платеж, либо сократить срок кредитования. Здесь нужно заранее определиться с приоритетами: или вам нужно отдать меньше денег банку, или уменьшить текущие траты. По мере уменьшения срока погашения снижается и совокупная переплата по процентам, что логично — заемщик пользуется кредитом меньший срок, поэтому и процентов он должен заплатить меньше.

Если у заемщика стоит задача снизить ежемесячный платеж, то у него сразу высвобождаются дополнительные средства. Есть еще один вариант, который эксперты считают наиболее оптимальным. Он заключается в том, чтобы продолжать платить первоначально установленную сумму после уменьшения обязательного платежа. Это позволяет сократить срок погашения. Также в случае ухудшения финансовой ситуации можно будет снизить нагрузку и выплачивать только минимальный платеж.

У такой схемы есть и недостаток, он заключается в большей по сравнению с сокращением срока переплатой по процентам. Независимо от выбранного варианта заемщикам на аннуитете нужно понимать — выгода от погашения кредита раньше срока всегда прямо зависит от того, сколько времени осталось платить по кредиту. По мере приближения окончания срока снижается выгода от досрочного погашения.

Дополнительные рекомендации

При оформлении ипотечного кредита нужно объективно оценить свои возможности и на годы вперед просчитать бюджет. Эксперты считают, что сумма ежемесячного платежа по ипотеке не должна быть больше, чем 40% от семейного дохода — иначе есть риск, что придется урезать траты на повседневные нужды. График платежей, как правило, формируется на этапе заключения договора, однако предварительный расчет можно сделать и самостоятельно при помощи ипотечных калькуляторов — они есть в свободном доступе в интернете.