Пять юридических подводных камней при покупке дачи

Еще буквально два года назад загородную недвижимость имели в собственности 42% жителей города, а о своем желании приобрести дачу заявляли свыше 30% россиян. На фоне пандемии тенденция только усилилась, и сегодня все больше людей подыскивают себе варианты для отдыха или постоянного проживания за городом. В этой статье мы проведем короткий и полезный ликбез для тех, кто планирует покупку дома с участком.

Дача из прошлого столетия

Если дача была построена до 1998 года, то надо быть особенно осторожным: сделка потребует проведения дополнительной правовой проверки. Дело в том, что реестр права на недвижимое имущество (ЕГРН) был создан только в 1998 году. Возникшие до его появления права государство признает, но перед заключением сделки нужно убедиться в отсутствии обременений на объекте в виде запретов или арестов. Соответственно, для этого право собственности должно быть зарегистрировано владельцем в ЕГРН.

Наследство, которое не оформлено

В подтверждение своего права на имущество продавец может показать свидетельство о праве на наследство. Чтобы обезопасить себя, рекомендуется в этом случае попросить продавца сначала внести все нужные сведения в ЕГРН, и только после этого приступать к сделке.

Участок, у которого нет границ

Основная проблема покупки дачи с нечеткими границами — это риск оказаться участником многолетних судебных разбирательств с соседями за метр земли, добиваясь от них перенесения забора. Или наоборот: придется защищаться от аналогичных требований в свой адрес, например, отстаивая расположение сарая на участке. Под нечеткими границами подразумевается отсутствие межевания земли.

При отсутствии таких границ регистрация может быть приостановлена, либо в ней могут отказать вообще. Но даже если она прошла успешно, риски сохраняются. Собственники участков по соседству могут затеять спор, и далеко не всегда речь будет идти о заборе. На территории соседей может оказаться и сам дом, а это уже очень масштабные последствия.

Внезапные ограничения

Надо понимать, что если в отношении использования участка есть какие-либо ограничения, то информация об этих ограничениях в ЕГРН будет только при условии, что границы этих участков установлены согласно закону. Речь здесь идет о зонах с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия и т. д.), а также публичных сервитутов. То есть вы можете приобрести участок, а уже после сделки вдруг обнаружите, что прямо через ваш участок проложена важная тропинка. И перекрыть к ней доступ вы права не имеете. Останется только смотреть, как по вашей земле постоянно ходят посторонние люди.

Еще один пример: покупатель приобрел участок и хочет построить на нем дом для проживания, но вот только земля относится к категории сельскохозяйственного назначения. Строить жилой дом на ней запрещено. Третий пример: при покупке участка с домом покупатель не учел, что строение имеет статус объекта культурного наследия. В результате снести его и построить новый дом по своему проекту уже не получится. Все эти тонкости надо узнавать до заключения сделки.

Дом отдельно, земля отдельно

Иногда покупатель хочет приобрести участок с уже имеющимися постройками на ней. Но сначала надо убедиться, что владелец участка и построек — это одно лицо. Если они принадлежат одному человеку, то они продаются и передаются одновременно с землей. Если владельцы — разные люди, то сделка становится рискованной. Дело в том, что у собственника строений есть преимущественное право покупки участка. При нарушении данного права он может оспорить сделку, но далеко не факт, что получится вернуть назад деньги, уплаченные продавцу земли.

Нотариальное оформление сделки: в чем важность

Нотариус — это специалист, который исключит вероятность покупки кота в мешке вместе с дачей. При обращении к нему будет проведена правовая экспертиза документов, которые предоставит продавец, будет обеспечена безопасность и законность сделки. Также нотариус полезен тем, что он располагает своим арсеналом современных цифровых инструментов. Например, если сделка удостоверяется дистанционно, то ее сторонам не надо оформлять электронную подпись (ЭП) и вникать в тонкости ее использования. ЭП самого нотариуса будет достаточно для придания документу юридической силы.

Если договор был удостоверен у нотариуса, его доказательная сила возрастает. При этом нотариус является материально ответственным лицом за все произведенные нотариальные действия. И если вдруг по его вине будет причинен ущерб, то он будет целиком компенсирован. Главное — это помнить, что чем больше стороны сделки упрощают оформление недвижимости, тем выше риск столкнуться с мошенничеством.