Расчет налога на недвижимость: как его правильно сделать

Провести нужные расчеты вполне можно без участия налоговых органов — в этой статье мы рассмотрим, какую формулу нужно использовать, и какие существуют нюансы.

Что именно подпадает под налогообложение

Первое, что приходит на ум, это квартира и дом. Но к недвижимому имуществу относится и ряд других объектов, например, гараж, комната в общежитии и парковочное место (при условии, что они находятся в собственности). Аналогично и с коммерческой недвижимостью, хозпостройками, складами, недостроенными объектами. Недвижимостью также являются морские суда и космические объекты. Так что, если вдруг у вас есть что-то из последнего, то вам тоже нужно будет время от времени посещать налоговую службу. Расчет осуществляется отдельно по каждому объекту вне зависимости от их совокупного количества.

Стоимость: как она меняется и от чего зависит

Налоговая служба ориентируется на сумму, которая была рассчитана кадастровой палатой, то есть, на кадастровую стоимость. Она пересматривается один раз в 3 года во всех населенных пунктах, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Здесь пересмотр происходит один раз в 2 года, это обусловлено высокой динамикой изменений на рынке недвижимости. На сумму оказывают влияние много факторов, если говорить о квартирах и домах, то это наличие в продаже аналогичных предложений, инфраструктуры в районе, степень износа дома.

Кадастровая стоимость: как ее узнать

Для этого можно обратиться в кадастровую палату своего города и запросить справку о кадастровой стоимости интересующего вас объекта, здесь вам обязательно будет нужен паспорт. Справка бесплатная, документ изготавливается в течение 5 дней. Если нет необходимости получить оригинал документа, то подать запрос можно онлайн через сайт Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости». Альтернативный вариант — найти объект на публичной кадастровой карте.

Инвентаризационная стоимость: как ее узнать

Если речь идет о купле-продажи квартиры, приватизации, обмене или наследовании, может возникнуть потребность в инвентаризационной оценке. Здесь за расчет суммы отвечает Бюро технической инвентаризации (БТИ). Специалисты определяют восстановительную стоимость здания на текущий момент времени, как если бы его построили только сейчас с учетом расходов на запуск в эксплуатацию.

На инвентаризационную стоимость недвижимости наибольшее влияние оказывают такие факторы, как площадь жилья, тип фундамента, количество этажей в доме, несущих стен, окон, дверей, а также лифтов. В расчет берутся также стоимость материалов, оборудования, зарплаты рабочих, траты на содержание инженерных сетей, расходы на транспорт и склады. Из восстановительной стоимости будут вычтены процент износа и корректировка стоимости материалов и услуг.

Налоговый вычет: как его определить

Уплачивая налог по кадастровой стоимости, собственники могут воспользоваться налоговым вычетом. Сделать это можно только в отношении одного объекта в рамках той категории, к которой он принадлежит (квартира, дом, комната и пр.). То есть, если в собственности есть 2 и более квартиры, рекомендуется просчитать каждую из них и выбрать ту, за которую получить вычет будет выгоднее. Если не сделать это самому и не сообщить в налоговую, то специалисты выберут объект на свое усмотрение.

Закон освобождает некоторых собственников от уплаты налога, это пенсионеры, инвалиды I и II групп и другие категории граждан, полный перечень доступен на сайте ФНС. Обратите внимание: если в собственности находятся несколько объектов из одной категории (например, 2 квартиры), то от уплаты налога освобождается только один из них.

Как определяется ставка

В России действует трехуровневая ставка налога на имущество. Первый уровень (0,1%) применяется к жилым домам, машиноместам, гаражам, хозяйственным строениям и недостроенным зданиям. Обратите внимание: у муниципалитетов есть право устанавливать здесь свою ставку, они могут и поднять ее, но не выше 0,3%. Второй уровень (0,5%) применяется к зданиям, не относящимся к вышеперечисленным категориям. Третий уровень (2%) применяется к дорогостоящей недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей.

Расчет налога

Формула для расчета выглядит, как произведение уменьшенной на налоговый вычет кадастровой стоимости объекта и применяемой к конкретному типу недвижимости процентной ставки. Например, в категории квартир это будет ставка 0,1-0,3%, если стоимость объекта будет более 300 млн рублей, то ставка вырастет до 2%.

Дополнительно

При определении кадастровой стоимости используется «массовый» подход, то есть в расчет могут быть не приняты те или иные параметры или особенности отдельно взятого объекта. Если собственник полагает, что ему завысили кадастровую стоимость, у него есть право оспорить ее в суде.

Часто люди интересуются, повлияет ли проведенный капитальный ремонт подъезда на кадастровую стоимость квартиры. Как уже сообщалось выше, налог повышается по итогам пересмотра. При этом учитываются общие параметры здания — локация, тип дома, материалы и пр. Также учитываются сведения о сделках. Теоретически, капремонт мог повлечь за собой удорожание квартир при продаже, то есть эта информация может быть принята в расчет при оценке. На практике вероятность того, что это случится, остается крайне низкой.