Сдача квартиры в аренду: основные ошибки собственников

Процесс сдачи жилья в аренду всегда связан с хлопотами и ответственностью. Начинающие арендодатели в силу отсутствия опыта нередко сталкиваются с неприятными последствиями в виде потери нервов, времени и денег. В этой статье мы расскажем об основных моментах, на которые надо обратить внимание тем, кто сдает квартиру внаем.

Ошибка №1. Хозяин жилья недостаточно подготовился и не оформил с жильцами акт приема-передачи квартиры. Среди квартирантов часто можно встретить недобросовестных людей, из-за которых может быть нанесен вред имуществу. Если такой арендатор съедет, то наличие акта поможет быстро определить, все ли вещи остались на месте.

Ошибка №2. Владелец квартиры не стал уточнять, какие именно платежи за «коммуналку» входят в плату за аренду: будет это оплата только электро- и водоснабжения или вся квитанция целиком. Если не проговорить этот пункт заранее, в будущем можно запутаться и получить задолженность по ЖКУ.

Ошибка №3. В договор не был включен депозитный взнос, в результате чего арендодатель оказался незастрахованным от внезапного съезда квартирантов или вреда имуществу. В такой ситуации владелец жилья оказывается без запаса денег на период ремонта или поиск новых жильцов.

Ошибка №4. Условия проживания в квартире не были оговорены заранее. Например, разрешено ли в ней проживать маленьким детям, домашним питомцам или вообще третьим лицам. Если не прояснить данный момент заблаговременно, то у квартирантов могут появиться хоть пять попугаев, три собаки, две кошки и т.д. Имущество арендодателя в такой ситуации оказывается под угрозой с точки зрения быть испорченным.

С чем еще сталкиваются арендодатели

Одна из распространенных ситуаций заключается в посуточной пересдаче жильцами квартиры, которую они арендовали на долгий срок. В результате возникает ощутимая амортизация квартиры, а потратиться на ремонт нужно будет владельцу. Для того, чтобы не допустить этого, в договоре аренды надо зафиксировать запрет на ее сдачу в субаренду.

Также нередкой является проблема «лишних» жильцов — например, изначально договоренность была на проживание двоих людей, а позже собственник узнает, что по факту проживающих на несколько человек больше.

Отдельная история — это появление в арендуемой квартире домашних питомцев втайне от владельца. Причины, по которым собственники не хотят видеть животных в квартире, понятны — это запахи, повреждения от когтей и зубов, шерсть и пр. Даже если о наличии животных будет известно заранее, в договоре лучше указать расширенный депозит на случай, если придется восстанавливать квартиру от последствий их пребывания.

На что особенно стоит обратить внимание в договоре

Прежде всего, это страхование гражданской ответственности перед третьими лицами. Если случится авария, например, затопление, то такая страховка будет очень кстати. Также надо зафиксировать, у кого именно будет право проживать в квартире, с указанием паспортных данных. При наличии домашних животных их надо конкретно перечислить, иначе арендатор может сказать, что привезет с собой жить пуделя, а по факту это окажется сенбернар. Для того, чтобы минимизировать риски досрочного расторжения договора и упущенной прибыли, надо прописать случаи, в которых депозит остается у владельца жилья.

Расторжение договора

Взаимоотношения арендатора и арендодателя регламентируются Гражданско-правовым кодексом, а именно, статьями 619 и 620. По закону расторжение договора между ними возможно для арендатора и по соглашению сторон, и через суд. Действовать в судебном порядке хозяин жилья может, например, если наниматель два и более раза задержал оплату по прошествии указанного в договоре срока. Также через суд можно расторгнуть договор, если квартира была испорчена или разрушена по вине арендатора или лиц, за действия которых он отвечает. Аналогично и в случае, если квартиранты регулярно нарушают интересы и права соседей или используют жилье не по назначению.

Чек-лист при составлении договора аренды (обязательные пункты)

В договоре должен быть указан документ о праве собственности и информация из него.

Должны быть указаны паспортные данные и квартиранта, и собственника.

Сумму оплаты нужно прописать цифрами и далее в скобках словами, чтобы избежать возможных недоразумений в дальнейшем.

Период аренды: чаще всего договор оформляется на 6 месяцев, 11 месяцев или один год. Сроки надо четко прописать, потому что при отсутствии даты окончания договора могут возникнуть недопонимания при досрочном расторжении.

Обязательно нужно указать, не позднее какого числа каждого месяца квартирант обязуется вносить оплату.

Порядок действий в случае расторжения договора раньше срока: для типовых договоров минимум за 1 или 2 месяца одна сторона договора должна предупредить другую о своем намерении расторгнуть договор.

Количество проживающих людей — этот пункт нужен для того, чтобы квартирант не заселил без ведома собственника еще 10 человек.

Опись имущества: здесь надо перечислить бытовую технику и мебель, если имущество будет испорчено, то квартирант обязан возместить его стоимость.

Условия, на которых будет увеличиваться арендная плата. К примеру, в договоре можно отразить, что сумма будет повышаться не чаще одного раза в год.