Семь причин не направлять средства маткапитала на покупку жилья

Для многих материнский капитал (МК) сегодня является подспорьем в покупке нового жилья, но по мере необходимости поменять его в дальнейшем люди сталкиваются с серьезными трудностями — речь идет о согласовании с органами опеки, которое будет необходимо получить при продаже квартиры. В этой статье мы ответим на семь самых частых вопросов о том, с какими проблемами можно столкнуться, когда дело касается приобретенной на МК недвижимости.

Почему детям дают такие микроскопические доли

При оформлении купленного с использованием МК жилья существует своя специфика. По закону все фигурирующие в сертификате члены семьи должны получить доли в праве собственности, однако это требование распространяется непосредственно на часть, оплаченную МК. Например: стоимость всего жилья составляет 4 млн рублей, а за счет МК оплатили 400 тысяч рублей, то есть 1/10. Именно 1/10 часть надо разделить между всеми. Если говорить о семье, где 2 родителя и 2 ребенка, то дети по закону могут претендовать на четверть от 1/10, оставшееся делится между родителями.

При этом в силу некоторых причин будет выгоднее оставить детей с небольшими долями и не делить жилье на 2 равные доли. Прежде всего речь идет о налоговом вычете при продаже жилья. Поскольку у детей нет дохода, то и получить такой вычет можно исключительно за родительские доли. То есть от размера их долей зависит и сумма к возврату.

Второй момент связан с взаимоотношениями с органами опеки, если в будущем квартиру надо будет продать. Логика органов опеки основывается на том, что в новой квартире доля ребенка не должна быть меньше, чем в текущей. И по мере уменьшения первоначальной доли будет проще убедить опеку, что это требование учтено.

Возможны ли продажа квартиры с долями детей и приобретение жилья поменьше

Здесь нельзя ответить однозначно, потому что в работе органов опеки нет единой практики. Помимо площади жилья опека может учитывать его стоимость. Поэтому возможен вариант, когда семье одобрят продажу трехкомнатной квартиры в регионе и покупку двухкомнатной квартиры в столице. Но гарантии никто дать не может, такую сделку могут и не согласовать.

По общему правилу задача органов опеки — следить за соблюдением прав ребенка, чтобы они не ущемлялись и в вопросах распоряжения детским имуществом тоже. Но органы опеки находятся в подчинении не у субъекта, они входят в состав муниципальных органов (администрация, префектура), то есть они работают по действующему в рамках конкретного муниципалитета регламенту — отсюда и такое многообразие практики.

Можно ли получить налоговый вычет при наличии детских долей в квартире

Это возможно лишь за продажу долей, которыми владеют родители, именно поэтому детям часто достаются доли минимального размера: за счет этого оказываются и минимальными потери на вычет. В регионах с недорогим жильем такая практика является особенно актуальной.

При продаже квартиры каждый из членов семьи должен задекларировать полученный от реализации своей части жилья доход, за детей доходы декларируют их родители. Поскольку свои доли дети получили от родителей безвозмездно, то и расходов у них на покупку этих долей нет. Поэтому оптимальным будет снизить в декларации доход детей на понесенные родителями на покупку этой доли жилья расходы, за счет чего можно уменьшить налоговые расходы.

Может ли опека не согласовать продажу жилья, если нужно переехать в другой регион

Подобные прецеденты встречаются, даже несмотря на увеличение площади по сравнению со старой квартирой для органов опеки остается весомым тот факт, что семья переезжает в регион, где цена недвижимости будет ниже — это расценивается как ухудшение жилищных условий ребенка.

Для повышения шансов на одобрение рекомендуется составлять заявление в максимальной развернутой форме с указанием полного списка обстоятельств в подтверждение того, что сделка проводится в интересах детей. Заявление также нужно подкрепить документально в плане стоимости продаваемого и покупаемого имущества и долей, предполагаемых к передаче детям. Надо учесть и предоставить все документы и факты, что родители руководствуются именно интересами ребенка.

При покупке жилья более дешевого, чем есть сейчас, органы опеки могут выставить условие: вырученную от продажи квартиры долю средств ребенка надо разместить на спецсчете. Такие счета открывает только один банк (Сбербанк), и до исполнения 18 лет для распоряжения этими деньгами ребенку надо будет получить согласие опеки.

Опека и рефинансирование ипотеки

Здесь возможна проблема технического характера. По мере закрытия первоначальной ипотеки родители должны выделить ребенку долю. При этом опека не одобряет новый залог этих долей, а банк-кредитор не хочет выдавать кредит под залог исключительно родительских долей. Сейчас эта проблема решается на законодательном уровне — Госдума рассматривает законопроект, который в случае принятия позволит заемщикам избавиться от необходимости получать одобрение опеки на проведение рефинансирования.

Получится ли разделить квартиру с детскими долями при разводе

Шансов здесь мало и скорее всего кому-то из родителей придется смириться с потерей квартиры. Детские доли вообще не будут участвовать в разделе. Бывают частные случаи: двухкомнатную квартиры меняют на две однокомнатных при условии, что опека одобрит получение каждым из детей доли в одной из этих квартир. Но подобный «раздел» детей — редкость. На практике квартиру супругам разделить не получится.

Начинает ли опека проявлять повышенное внимание к семьям, которые потратили МК на улучшение жилищных условий

Подобного рода случаи встречаются, но назвать такую практику повсеместной нельзя. Все зависит непосредственно от должностных лиц органов опеки, поэтому в данном вопросе много субъективности. Но если это произошло, то конфликтовать не рекомендуется, лучше наладить конструктивное взаимодействие.

Чаще всего для настороженного поведения органов опеки нужны какие-либо обстоятельства, о которых им стало известно после того, как был использован МК. То есть сам по себе факт использования МК еще не будет служить поводом для проявления пристального внимания этих органов к семье.