Шесть правил для проверки продавца перед покупкой квартиры

Приобретение жилья — это всегда ответственная процедура, потому что необходимо тщательно проверить и саму квартиру, и ее собственника на юридическую чистоту. Это нужно для того, чтобы в будущем избавить себя от потенциальных рисков, вплоть до потери квартиры. В этом материале мы расскажем, что именно нужно проверить и какими бесплатными общедоступными онлайн-сервисами для этого можно воспользоваться (ссылки на них будут в конце статьи).

Документы

Это нужно сделать прежде всего. Часто мошенники используют поддельные завещания, паспорта и пр. Для проверки подлинности паспорта существует соответствующий сервис МВД. Но этот документ может быть недействительным и по некриминальным причинам — например, истек срок действия, порча, наличие записей, которых не должно быть. В этой ситуации нужно попросить продавца, чтобы он запросил разъяснения в территориальных органах МВД.

Также следует изучить документы, на основании которых возникло право собственности продавца на квартиру (договор дарения, купли-продажи и пр.). До 2016 года документом, которым подтверждается государственная регистрация права собственности, являлось свидетельство о государственной регистрации права. После этого времени используется только выписка из ЕГРН.

Не стоит опираться исключительно на те документы, что предоставит продавец. Выписка из ЕГРН содержит много полезной информации, она поможет убедиться в актуальности прав собственности, ограничениях на них (при наличии), отсутствии запретов распоряжаться квартирой. Если продавец — не первый собственник квартиры, то будет полезно получить выписку из ЕГРН о переходе прав, так вы узнаете всю историю владения ей.

Оформлять такие выписки рекомендуется как можно ближе к сделке, поскольку предоставленные сведения будут актуальны на момент выдачи.

Судебные разбирательства

Провести проверку на предмет проведения в отношении продавца судебных разбирательств рекомендуется по двум направлениям. Первое — наличие исполнительных производств, здесь поможет сервис ФССП. Это поможет узнать об обязательствах, потенциально ведущих к банкротству. Второе — наличие судебных споров, в которых продавец фигурирует ответчиком. Здесь поможет официальный интернет-портал «Правосудие», достаточно знать ИНН и ФИО.

Споры, которые должны особенно насторожить покупателя — это наследственные споры, семейные споры (раздел имущества), споры, вытекающие из кредитных договоров (часто в качестве обеспечения по кредиту выступает недвижимость). Проверка нужна для того, чтобы в будущем не оказаться в ситуации, когда купленную квартиру будут оспаривать родственники, кредиторы и пр.

Банкротство

Нужно убедиться, что вы имеете дело с продавцом, который не является фигурантом действующего или завершенного дела о банкротстве. Это можно сделать при помощи Федерального реестра сведений о банкротстве, зная ФИО или ИНН владельца квартиры. Речь идет о том, что часто собственники квартир, понимающие, что от банкротства им уже не уйти, пытаются быстро избавиться от недвижимости. Такая сделка в дальнейшем может быть оспорена.

Дополнительно можно попросить продавца предоставить вам данные из бюро кредитных историй о том, какие у него сейчас есть кредитные обязательства, но не все охотно соглашаются на это. Самостоятельно и законным путем получить такую информацию о третьих лицах не получится.

Субсидиарная ответственность

Продавец может быть участником или акционером юридического лица, выяснить так это или нет, можно при помощи платных сервисов (например, СПАРК). Если он является им, то рекомендуется узнать состояние, в котором находится юрлицо. Например, продавец может владеть акциями в АО, которое уже проходит процедуру банкротства, или высока вероятность того, что в скором времени компания станет неплатежеспособной. В результате продавец в будущем может быть привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам компании, после чего последует и его собственное банкротство с риском оспаривания сделки по продаже недвижимости.

Семейное положение

Это еще один момент, на который юристы рекомендуют обращать внимание. Супруги могут купить квартиру, но оформить ее только на кого-нибудь одного (титульного собственника). При этом по закону для отчуждения такой квартиры надо получить согласие и второго супруга, причем оно должно быть заверено у нотариуса. Иначе есть риск того, что не дававший своего согласия супруг в будущем может оспорить сделку.

В ряде случаев такое согласие получать не нужно — речь идет о безвозмездном получении квартиры одним из супругов в виде наследства или приватизации, а также наличии брачного договора, в котором право собственности зафиксировано только за одним из супругов.

Учет в диспансерах

Попросить продавца предоставить подтверждающие справки из диспансеров (психоневрологического, наркологического) — это еще один момент, который рекомендуется не обходить вниманием. Данные документы подтверждают, что собственник квартиры в подобных учреждениях на учете не состоит. Наличие таких справок позволяет исключить риск того, что сделка будет оспорена из-за того, что продавец во время ее заключения не осознавал свои действия.

Но даже если выяснилось, что продавец состоит на учете в диспансерах, это не является для покупателя 100% основанием отказываться от сделки. В такой ситуации надо прояснить все связанные с продажей квартиры обстоятельства — причины продажи, покупает ли продавец себе другое жилье и пр. Также есть практика прохождения продавцом в день сделки медосвидетельствования, в ходе которого специалист оценит его состояние в плане готовности ее заключать.

Ссылки на полезные бесплатные сервисы:

Получение выписки из ЕГРН

Проверка подлинности паспорта

Проверка на наличие исполнительного производства

Проверка на наличие судебных разбирательств

Проверка на банкротство