Три способа сэкономить на покупке земли под строительство дома

Сегодня земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), есть в продаже не только на «вторичке» и у девелоперов. Муниципалитеты, заинтересованные в выполнении планов по развитию поселений и городов, а также в пополнении бюджета, активно вовлекают в оборот неиспользуемые участки. В этой статье мы расскажем, как можно сэкономить на этом за счет приобретения земли у муниципальных властей по цене ниже рыночной.

Продажа участка в собственность на торгах

Региональные власти и муниципалитеты организовывают аукционы, на которых можно выкупить участок. Информация об этих торгах публикуется на специализированном ресурсе torgi.gov.ru, а сведения о том, какие аукционы намечены в конкретном населенном пункте можно найти на сайте местной администрации. Поучаствовать в такой процедуре нетрудно, потребуется оставить задаток и отправить заявку. Выигрывает аукцион и забирает лот тот, кто предложил наивысшую цену. Если на торги заявился только один участник, то земля достанется ему по начальной цене, а она часто оказывается равна кадастровой, то есть она будет ниже рынка.

Подобные торги по своей механике идентичны аукционам по продаже квартир, которые сейчас становятся все популярнее. Но если оценить стоимость и ликвидность квартиры достаточно просто, то участки имеют свои нюансы. Например, неудачную локацию вдали от развитой инфраструктуры, специфичный рельеф, также возможны обременения. При этом может быть и так, что стартовая цена заявляется ниже рыночной, но в процессе аукциона оказывается выше нее.

Тем не менее, в силу невысокой пока что популярности торгов по земельным участкам на них приходит мало желающих, поэтому вероятность оказаться единственным претендентом и купить землю по начальной цене еще сохраняется.

Аренда участка на торгах

Еще один вид аукционов — это торги не за право покупки участка в собственность, а за покупку права его аренды у местных властей. Земля, которая выставляется на подобные торги, уже имеет технические условия подключения к инженерным коммуникациям и утвержденный градостроительный план (в нем содержатся предельные параметры для застройки участка). Среди обязательных условий таких торгов — строительство на участке индивидуального жилого дома, чаще всего на это отводится срок 3-5 лет. Это гарантирует местным властям отсутствие долгостроев на таких участках.

Основной плюс этих аукционов заключается в том, что в дальнейшем участок можно выкупить по цене, которая будет еще ниже, чем кадастровая. К примеру, в подмосковных Мытищах при такой схеме участок с построенным объектом можно выкупить за 3% от кадастровой цены.

Этот вид торгов может оказаться даже более выгодным, чем покупка в собственность: в моменте покупатель экономит, и в дальнейшем выплаты можно растянуть во времени. Но здесь надо убедиться в том, что в итоге за аренду на период строительства и следующий за этим выкуп земли суммарно не придется отдать больше, чем составляет рыночная стоимость участка. Рекомендуется также посчитать расходы в случае долгосрочной аренды на 49 лет, это может оказаться рациональнее, чем разом заплатить полную сумму.

Неразграниченные участки

Изначально вся земля в нашей стране делится по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Ко второму типу относится земля, применительно к которой отсутствуют правоустанавливающие документы.

Покупка земельного участка неразграниченной собственности — это еще один вариант взять землю в собственность или аренду. Во втором случае участие в торгах не предполагается, и нет 100% гарантии, что конкретный участок будет приобретен, поэтому чаще всего данный вариант востребован у профессиональных инвесторов.

Данная земля находится в распоряжении у местных муниципалитетов, то есть они имеют право предоставить соответствующую госуслугу, в качестве претендентов могут выступать физлица, юрлица и ИП. Такого рода безсхозные участки, в частности, предоставляются в собственность под ИЖС.

Порядок распоряжения этими участками прописан в ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса. Так, статья 39.3 устанавливает, что разрешается продажа земельных участков:

• на которых находятся здания, сооружения, — собственникам таких зданий (если на участке расположен дом, права на который зарегистрированы, его владелец может претендовать на получение земли в собственность);


• гражданам для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного или фермерского хозяйства;


• крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 39.6 определяет случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. Так, без проведения аукционов предоставляется земельный участок:

• образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, — членам данной некоммерческой организации;


• на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства — собственникам объектов незавершенного строительства;


• гражданам, имеющим право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ;


• взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для гос- или муниципальных нужд;


• лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в гос- или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для гос- или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;


• гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;


• расположенный за границами населенного пункта, — гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;


• необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, — лицу, с которым заключено такое соглашение (например, под инвестпроекты).

По материалам rbc.ru