Второй дом на участке: можно ли его построить

Одно из преимуществ дачного участка по сравнению с квартирой заключается в том, что, если стало «тесно», то дополнительные квадратные метры можно достроить и даже обойтись без сноса уже имеющегося дома (но не всегда). В этой статье мы расскажем, как реализовать эту идею в соответствии с буквой закона, и каких нюансов можно ожидать.

Что нужно сделать прежде всего

Начать нужно с изучения вопроса законности возведения на участке еще одного дома в принципе. В нынешнем законодательстве прямые ограничения в части того, сколько домов могут одновременно размещаться на одном участке земли, отсутствуют. Речь идет о садовых участках, а также предназначенных для:

• личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• индивидуального жилого строительства (ИЖС).

Но для данных построек действует ряд ограничений, в частности, максимум 3 этажа и 20 метров — высота. По площади садовых и жилых домов максимальных ограничений нет, однако, если она менее 500 м², то будет достаточно уведомления органов местного самоуправления, если более 500 м² — потребуются разработка и согласование проектной документации, проведение экспертизы и получение разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оптимальным будет идти «от противного», то есть заранее убедиться в отсутствии запретов. До начала строительства рекомендуется изучить правила землепользования и строительства (ПЗЗ), которые действуют на территории муниципального образования, где располагается земельный участок. Также в местной администрации нужно получить ГПЗУ — градостроительный план земельного участка.

Ознакомившись с ПЗЗ и ГПЗУ, можно будет понять, возможно ли строительство второго дома, и если да, то где именно и с какими параметрами можно его построить. Также станет ясно, что можно предпринять, если возвести второй дом нельзя. К примеру, может понадобиться сократить площадь уже имеющегося дома.

Эксперты также советуют для начала воспользоваться услугами кадастрового инженера проектной организации, имеющей соответствующую лицензию. Так вы сможете получить техплан строения — он составляется на основании декларации на объект недвижимости, в финале он и будет отправлен в Росреестр для регистрации. Декларация имеет регламентированное содержание, для ее заполнения используется специальный бланк. Он должен включать техническое описание объекта и данные о:

• владельце;
• номере кадастрового квартала;
• кадастровом номере участка;
• типе постройки;
• точном местоположении объекта.

Также в состав пакета документов входят согласие на обработку персональных данных собственника, поэтажные планы, выписка из ЕГРН, абрис. Далее все это подается в МФЦ или в режиме онлайн на портале Госуслуг.

Когда могут отказать

Отказано будет, если возведение второго дома:

влечет за собой превышение максимального % застройки земельного участка (наиболее распространенная ситуация);

невозможно без соблюдения всех отступов от уже имеющихся построек и от границ земельного участка, расположенного по соседству;

ограничено или запрещено уставом СНТ (в случае, если речь идет о доме на территории садового некоммерческого товарищества);

невозможно на участке по причине вхождения его в водоохранную или санитарно-защитную зоны, наличия на нем объектов культурного наследия и в ряде других случаев.

Также будут проверяться предельные этажность, высота и плотность застройки участка.

Делим на два

Если вы столкнулись с ограничениями, их можно обойти за счет размежевания одного участка на два. Для этого потребуются услуги кадастрового инженера, он разработает межевой план, далее собственнику надо зарегистрировать его в Росреестре. Таким образом, сведения в ЕГРН о едином земельном участке будут удалены, вместо них появятся сведения о новых образованных участках.

Обратите внимание, что такие «новые» участки унаследуют вид разрешенного использования и целевое назначение первоначального участка. Градостроительные нормы и правила никто не отменял, перед постройкой дома на них заранее убедитесь в том, что дом им соответствует. Также удостоверьтесь, что на любом из участков отсутствуют ограничения на строительство, а площадь каждого из них — больше установленного минимума, в противном случае будет отказ в регистрации со стороны Росреестра.

Важный момент: суммарная площадь владения останется неизменной, но налогов за два участка нужно будет уплачивать, соответственно, больше. А в случае, если участки расположены на территории СНТ, то возможно и увеличение суммы членских взносов.

Альтернативное решение

Обойти запрет также можно, построив дачный дом небольшого размера и зарегистрировав его, как хозпостройку. Здесь выгода заключается еще и в том, что при регистрации второго дома, как жилого, иногда бывают трудности. Например, в поселке «не хватает» коммуникаций для него, а без них дом не будет признан жилым. При этом такой дом все равно придется регистрировать в качестве недвижимости, поскольку он будет являться капитальной постройкой. А вот если вы построите некапитальный дом, то можно будет обойтись даже без оформления разрешения на строительство.