Завещать или дарить: что выгоднее при передаче жилья

Когда речь идет о передаче недвижимости родственникам или просто близким людям, есть несколько способов, как это можно сделать. Они различаются с точки зрения последствий (как для получателя, так и для собственника), а также сопутствующих расходов. В этой статье мы подробно разберем данный вопрос.

Завещание

Это один из распространенных вариантов того, как оформляются отношения в части наследуемого имущества (в том числе, недвижимости). Главный недостаток — размер трат на нотариальные расходы. Если наследник является наследником первой очереди (cупруги, дети, родители), то расходы составят 0,3% от стоимости имущества (но не более 100 000 рублей). Для наследников других очередей — 0,6% (но не более 1 000 000 руб.).

Чтобы оформить завещание, нужно будет оплатить некоторые услуги. К примеру, нотариусы в Москве в 2020 году берут за это 2 400 рублей, если оформляется совместное завещание супругов — 3 900 рублей, при этом госпошлина составляет 100 рублей. Иногда возникает потребность в юридических услугах (консультации, составление текста, представительские услуги), это тоже оплачивается. Стоимость здесь варьируется от региона к региону и от компании к компании соответственно. На сайте нотариальной палаты каждого субъекта РФ можно узнать подробную информацию о стоимости услуг нотариусов.

У такого способа есть минус для наследника — отсутствие каких-либо гарантий. Наследодатель в любой момент может отозвать завещание или изменить его, в этом случае выдается новый документ, а предыдущий автоматически аннулируется (при этом наследодатель не обязан уведомлять наследника об этом). Также надо учитывать, что на лиц, у которых в наследстве есть обязательная доля, завещание распространяться не будет. Таковыми являются близкие родственники наследодателя, не достигшие 18 лет, и нетрудоспособные (включая лиц, достигших пенсионного возраста).

Дарение

Это простой и безвозмездный способ передачи, к нему часто прибегают, если речь идет об условно наследуемом имуществе (когда право собственности переходит от одного родственника к другому). В отличие от предыдущего способа здесь отсутствует налоговая база (если обе стороны сделки являются близкими родственниками, ст. 51 Конституции РФ). Во всех остальных случаях одаряемому нужно будет заплатить 13% налога на прибыль от кадастровой стоимости жилья.

Если у недвижимости один собственник, то договор дарения не требует нотариального заверения. Даритель и одаряемый (например, бабушка и внук) составляют его в простой письменной форме, подписывают и направляют его в Главное управление государственной регистрации кадастровой и картографии (Росреестр).

При оформлении государственной регистрации права собственности на недвижимость необходимо будет оплатить 2 000 рублей (госпошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ). Если объектом дарения выступает дом и земельный участок, потребуется также оплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (сумма составит 350-2 000 руб. в соответствии с Налоговым кодексом РФ.). Выписку из домовой книги можно получить бесплатно (либо в МФЦ, либо в паспортном столе по месту регистрации (прописки), запрос сведений из ЕГРН стоит 460 рублей.

Дарение — экономный вариант, но дарителю следует помнить, что после перехода права собственности он утратит свои права на недвижимость. Однако, если даритель переживет одаряемого, то право собственности возвращается обратно к дарителю. При этом договор дарения подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. В Договоре дарения обязательно нужно прописывать пункт о том, что даритель сохраняет право пользования и проживания в данном объекте недвижимости.

Наследственный договор

Это сравнительно недавно появившийся способ. Его преимущество в том, что он позволяет еще при жизни наследодателя получить всем участникам наследственного договора своего рода гарантию соблюдения своих интересов. В свою очередь, от них потребуется выполнение определенных обязательств и условий. Недостаток данного способа — довольно высокая стоимость (аналогично с вступлением в наследство через завещание). Еще один минус — наследственный договор не может отменить обязательные доли в наследстве, о которых шла речь выше. Также наследодатель вправе совершить односторонний отказ от наследственного договора путем уведомления всех его сторон о таком отказе. Уведомление об отказе наследодателя от наследственного договора подлежит нотариальному удостоверению. Переход права собственности по наследственному договору происходит после смерти наследодателя.

Рента

Для того, чтобы оформить недвижимость при жизни наследодателя, люди с родственными связями и без них могут заключить договор пожизненной ренты/пожизненного содержания с иждивением. По договору ренты одна сторона передаёт другой имущество в собственность, а другая сторона в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение. Передача денежных средств по договору ренты обязательно должна фиксироваться.

Разновидности ренты

Постоянная рента — деньги выплачивают бессрочно, а обязательства из договора переходят по наследству, если плательщик умирает. Получателем ренты может выступать как гражданин, так и любое юридическое лицо.

Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение жизни получателя ренты, договор прекращается после смерти получателя ренты.

Пожизненное содержание с иждивением — плательщик либо обеспечивает потребность получателя ренты, либо и обеспечивает, и платит определенную сумму.

Для оформления такого договора потребуется нотариальное удостоверение, стороны могут указать в нем какие угодно случаи и варианты для достижения гарантий каждой из них. Сумма госпошлины составит 0,5% от стоимости недвижимости (но не более 20 000 рублей). Переход права собственности на недвижимость по договору подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Купля-продажа

Передача недвижимости через договор купли-продажи относится к категории возмездных сделок, что подразумевает оплату, и должна быть реализована на основании договорных отношений. Если цена договора значительно ниже кадастровой стоимости, то покупателю начисляется налог в соответствии с Налоговым кодексом РФ — 70% от суммы, которая является разницей между кадастровой стоимостью и ценой договора.

Договор купли-продажи недвижимого имущества может быть заключен как в простой, так и в письменной форме. В случае, если у объекта недвижимости единственный собственник, то государственная пошлина будет составлять 2 000 рублей. Если право собственности возникает на одного и более лиц, то госпошлина будет составлять 2 000 рублей на каждого человека. Также существует форма заключения договора в нотариальной форме, если объект недвижимости находится в общедолевой или совместной собственности. При продаже доли в таком имуществе размер госпошлины составляет: до 1 000 000 руб. — 0,5% суммы договора, но не менее 1 500 руб.; от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб. включительно — 5 000 руб. плюс 0,3% суммы договора, превышающей 1 000 000 руб.; свыше 10 000 001 руб. — 32 000 руб. плюс 0,15% суммы договора, превышающей 10 000 000 руб., но не более 150 000 руб.